2023 关于房地产开发费用如何扣除的问题分析

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)项规定:“开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
    根据上述政策规定，利息支出如果符合条件可以据实扣除，其他房地产开发费用就统一按照“取得土地使用权所支付的金额”与“开发土地和新建房及配套设施的成本”之和的5%以内计算扣除。如果利息支出不符合据实扣除的条件，则不得单独扣除，所有房地产开发费用(即销售费用、管理费用、财务费用、包括财务费用中的利息支出)统一按照“取得土地使用权所支付的金额”与“开发土地和新建房及配套设施的成本”之和的10%以内计算扣除。具体扣除比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

    所称“凡能够按转让房地产项目计算分摊”，一般是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。例如，根据国家税务总局海南省税务局发布的解读，“能够按转让房地产项目计算分摊”的“利息支出”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

    所称“金融机构”，一般是指取得许可进行金融贷款业务的金融单位。例如，《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第四十五条第八款规定:“本办法所称金融机构，是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称'能够按转让房地产项目计算分
摊’是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息”。
   所称“商业银行同类同期贷款利率”，一般是指商业银行正常的贷款业务。例如,《安徽省土地增值税清算管理办法》第四十五条第九款规定:“'同类同期贷款利率’是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率”。