关于经济开发区“人才房”成本如何扣除?

一些地方(特别是经济开发区)为吸引人才建设“人才房”，专供引进的外地(包括留学回国人员)人才使用，有的是出租给引进人才使用，有的是优惠出售给引进人才使用。房地产开发公司在承接这类“人才房”项目时，一般有以下两种情形:
    一种是政府相关部门(例如开发区管委会、住房保障和房产管理部门等)从房地产开发公司开发的项目中购买房屋，或者规定参与开发区开发的房地产企业保留部分房屋用于出租。这类房屋一般是出租给外地引进人才使用，租赁价格根据当地吸引人才规定通常都有优惠。
    对于政府相关部门(例如开发区管委会、住房保障和房产管理部门等)从房地产开发公司开发的项目中购买房屋的，房地产开发公司按照正常的销售业务处理，相关增值税、企业所得税、土地增值税等与正常销售的开发项目没有区别。对于房地产开发公司自留用于出租的房屋，也是按照自有房屋结转成本，记入“固定资产--房屋”(或“投资性房地产”)科目，按规定进行涉税处理。
    另一种是政府相关部门在立项批复时(包括土地出让合同)，要求房地产开发公司“无偿”建设部分“人才房”，房屋建成后，将产权落实到指定的第三方，由第三方出租或出售给外地引进人才。
    对于这种情形，由于这部分成本是项目开发的必需成本(企业拿项目时已经充分考虑)，因此如果各项指标(要件)符合公共配套设施要件(包括国家税务总局及各省市规定的公共配套设施要件)，可以按照公共配套设施处理。如果不符合公共配套设施要件，应根据具体情况按照相应的业务处理，例如符合免税无偿赠送要件的，按照相应政策处理;符合视同销售情形要件的，按照视同销售处理。但无论采取何种处理方式，其成本从会计以及土地增值税、企业所得税等税种角度，只能扣除一次。