房地产企业红线外发生的成本费用（工程）支出如何处理？

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的相关规定，红线外发生的成本费用不是开发项目直接发生的成本费用，因此不得扣除。“红线外支出”是指在企业开发项目建设用地边界外发生的建设成本支出。实务中，红线外支出大致有两种情况:一种是在“招拍挂”拿地时附带的条件，例如在红线外建造公园、广场、道路等，这实际上属于取得土地发生的必要...

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的相关规定，红线外发生的成本费用不是开发项目直接发生的成本费用，因此不得扣除。

   “红线外支出”是指在企业开发项目建设用地边界外发生的建设成本支出。实务中，红线外支出大致有两种情况:一种是在“招拍挂”拿地时附带的条件，例如在红线外建造公园、广场、道路等，这实际上属于取得土地发生的必要成本;二是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造的各类景观建筑物、基础设施等。

“红线外支出”性质上类似于公共配套设施，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项第六款及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定，公共配套设施成本费用可以扣除。但是这个扣除的前提是与项目紧密相关，即不仅要在“红线内”，还要在规划设计中列明等。

实务中，各地在执行时掌握的原则是:开发商自行建造各类景观建筑物、基础设施等发生的“红线外支出”，不得扣除。对于政府及主管部门规定的红线外公共配套设施支出，可以扣除，其成本费用分摊方式应与红线内的公共配套设施分摊方式一致或采用其他合理的方式(具体以当地税务机关解释为准)，但有的地方规定一律不得扣除。各地具体规定举例如下:

    1.海南省规定

   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十三条第(二)项规定:“在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除”。

    国家税务总局海南省税务局发布的解读中有这样的内容:

    上述第十三条第(二)项“在项目建设用地边界外为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的”应如何掌握?

    一般情况下，房地产开发时在项目建设用地边界外发生的成本费用不能扣除。但符合本项规定的允许扣除。本项的“项目建设用地边界外”是指国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外;“政府有关部门”是指市、县(区)级政府主管部门;“文件”包括通知、批复、会议纪要等。

    2.湖北省规定

    根据《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第二十六条第(五)项的规定，纳税人为取得土地使用权，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，符合出让合同约定或政府文件要求的可以扣除。

    3.广东省规定

    根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第二十九条第(五)项的规定，纳税人为取得土地使用权，按照出让合同约定或政府文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出可以扣除。

    4.广西壮族自治区规定

    《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十条第(一)项第3点规定:“纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。”

  5.广州市规定

    《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)第三条规定:“纳税人为取得土地使用权在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006〕187号)第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。”

    6.山西省规定

    《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(山西省地方税务局公告2014年第3号公布)第十九条第(三)项第4点规定:“土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。”

7.江苏省规定

    根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第五条第(二)项的规定，公共配套设施在项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

   【提示】依据《国家税务总局江苏省税务局关于公布继续执行的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局江苏省税务局公告2018年第4号)，苏地税规〔2012〕1号文件第五条第(二)项失效废止，目前没有新的文件。