关于如何对清算项目利息支出进行分配计算?

开发项目的利息支出包括金融机构借款利息支出、其他借款利息支出，也包括具有利息性质的其他费用支出。一般情况下，金融机构贷款均有明确的开发项目，即专项贷款。在项目运行过程中，有时也会发生共同利息支出的分配问题。其处理的基本政策依据与土地成本、开发成本一致，包括《土地增值税暂行条例实施细则》第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(五)项及《土地增值税清算管理规程》(国税发〔200991号文件印发)第二十一条等规定。
   目前税务机关对利息支出的分配的具体规定或掌握尺度可分为以下四种:
   第一种是按照合同(专项贷款)确定的成本对象归集利息支出。项目完成后继续支付的利息，应计人当期费用。项目完成后，贷款转人其他项目继续使用的，则转人其他项目后发生的利息支出应计人其他相应的项目。

   第二种是在不同清算项目中不能直接归集的利息支出，需要在不同清算项目之间进行分配。一般是按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例分配。

   第三种是利息支出需要在同一个清算单位(项目)不同性质物业之间分配，按照不同性质物业的建筑面积占总建筑面积的比例分配。

   第四种是在确定已售面积扣除成本时，其利息按照各个不同类型的房屋可售建筑面积占可售总建筑面积的比例或其他合理的方法分配。

   上述分配方法是实务中常用的分配方法，在实务中，利息的分摊与其他共同成本的分摊基本一致。例如,《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第四十五条第七款规定:“纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的，其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致”。
   又如,《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(西地税发〔2010〕235号)第十九条规定:“同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用、财务费用、销售费用暂按以下原则处理:
    1.同时开发多个项目共同发生的财务费用，企业必须按照资金用途、资金流向等明确证据在开发项目间按项目进行准确归集，核算清楚;
    2.同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用和销售费用，应明确核算，准确分摊，对不能准确、合理分摊的，应按清算项目建筑面积占多个项目总建筑面积的比例计算确定”。