对不同清算单位的房地产开发成本如何分摊?

纳税人分期分批开发项目或者同时开发多个项目的(不同清算单位)，除土地成本(“取得土地使用权所支付的金额”与“土地征用及拆迁补偿费”)外一般情况下有可能发生的共同成本费用还有“前期工程费”和“公共配套设施费”，有时也有“开发间接费用”等。各地确定的具体分摊计算方法主要是建筑面积法，无法使用建筑面积法的，使用占地面积法。

各地具体规定举例如下:
    1.海南省规定
   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十条规定，纳税人同时开发多个项目，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用:
(1)能够明确受益对象的成本费用，直接计人该清算项目或该类型房地产。(2)同一个清算项目，取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊;对于无法取得项目占地面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊。
(3)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;对于无法取得可售面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊。
同时规定，分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。

2.广西壮族自治区规定
根据《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第三十八条第(一)项、第(二)项的相关规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用:(1)属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按建筑面积法分摊。
(2)纳税人成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，取得土地的成本按占地面积法分摊，其他共同成本按建筑面积法计算分摊。
纳税人分期开发房地产项目。各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

3.北京市规定
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十一条第(二)项规定:“属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

4.贵州省规定
《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号发布)第五十四条第(一)项规定:“属于多个房地产开发项目共同的土地成本，按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，按清算单位的可售建筑面积占多个房地产开发项目总可售建筑面积的比例计算分摊。”

5.厦门市规定
《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第三十一条第(六)项规定:“纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，属于多个房地产项目(含分期项目)的除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同成本费用按可售建筑面积计算分摊。
纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。

6.四川省规定
根据《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)第三条的规定，关于共同成本费用的分摊，除取得土地使用权所支付的金额外，“其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊”。

7.重庆市规定
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第一条第(三)项“土地及房地产开发成本的分摊”规定:“分期清算或者清算单位中建造多类房产，土地成本纳税人可选择按照土地面积占比法或者建筑面积占比法计算分摊;房地产开发成本按照建筑面积占比法计算分摊，其中已明确对象化的设施、设备、装修等支出应直接计人对应房产的房地产开发成本。
    上述土地成本包括'取得土地使用权所支付的金额’和'土地征用及拆迁补偿费’;房地产开发成本包括'前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用’。”

8.山西省规定
根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(山西省地方税务局公告2014年第3号发布)第十九条第(一)项第3点的规定，“多个(或分期)项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊”。
9.广州市规定
《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)第五条第(二)项第2点第(2)则规定:“'建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用’按清算单位总可售建筑面积比例计算分摊。不能按照总可售建筑面积比例计算分摊的(比如有未建项目，无法确定建筑面积时)按清算单位土地面积比例计算分摊。”