房地产企业在土地增值税清算时，常见的3个涉税问题

根据上述规定，在计算土地增值税时，税法有可能比会计提前确认收入，即需要调增应纳税收入。需要注意的是，在调增收入的同时，应当允许配比扣除与收入相对应的成本。如果调增的收入和成本与此后实际发生的收入和成本存在差异的，应当相应补征（退还）少征（多征）的土地增值税。

根据财税字〔1995〕48 号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

根据国税函〔2010〕220 号文件以及国税发〔2006〕187 号文件的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应当视同销售确认收入，其销售价格按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时，房地产企业应将视同销售的金额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。房地产企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按上述规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费