房开企业以买卖方式直接转让土地使用权土地增值税处理问题？

【案例】甲开发企业在2011年通过挂牌形式以每亩15万元的价格获得1000多亩工业用地开发权，并取得某省财政厅监制的土地出让金财政票据。目前该地块已建造了部分标准厂房,但由于投入的资金量大且已经建造的标准厂房销售和招租情况如预期,企业资金链压力大,2016 年决定将剩余的部分已经“三通一平”达到建设条件的工业用地分割转让以回笼部分资金。其中一块分割并取得独立土地使用权证的100亩地在2016年10月份与买家乙投资公司签订了转让协议。双方约定，甲开发企业同意以每亩40万元的价格将土地转让给乙投资公司用于建材专业市场的建设经营，乙投资公司应在合同签订之日支付50%计2000万元给甲开发企业;剩余的50%价款在办理土地使用权过户当日一次性支付，土地使用权过户手续必须在合同签订之日起30日内办妥

【案例分析】

土地转让方土地增值税的处理

我们知道,土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物所取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产的收入减除(土地增值税暂行条例3定的扣除项目金额后的余额。计算增信额需要把握两个关键:-是转让房地产的收入，是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入,税务机关要进行核实，对隐瑞入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按(土地增值税暂行条例)及其实施则规定有下列几项:

(1)取得土地使用权所支付的金额。它包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。它包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认价格。

(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

根据《国家税务总局关于印发(土地增值税宣传提纲)的通知》(国税函发(1995110号)有关规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理;

(1)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是种制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

(2)得地权后入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交的的有关费用，和开土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节微的的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发，

(3)进行地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得

土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

(4)转旧及建筑物的在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值)，以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。围采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

本案例中甲开发企业将剩余的部分已经“三通一平”达到建设条件的工业用地分割转让以回笼部分资金，说明其取得土地(生地)后又投入部分资金将其变为了达到建设条件的工业用地(熟地)。所以在计算其增值额时，可以享受加计开发成本20%扣除优惠，即允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。