土地增值中开发费用的计算扣除方法和扣除利息支出的注意事项

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)项规定,开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

一、房地产开发费用的计算扣除

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和的 10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

根据国家统一会计制度的规定，与房地产开发有关的期间费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。这与土地增值税的处理规定不同，在计算增值额时，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息支出据实扣除，其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”及“房地产开发成本”之和的5%以内予以扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除，三项期间费用的扣除按“取得土地使用权所支付的金额”及“房地产开发成本”的10%以内计算扣除。

二、房地产开发费用的具体扣除方法

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函(2010]220号印发)第三条“房地产开发费用的扣除问题”规定:

(1)费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率证算的金额。其他房地产开发费用,在按照“地付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,地产开发费用在按地用权支付的金额”与“房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府规定的比例执行。

(3)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述第(1)、(2)项两种办法。

(4)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

三、计算扣除利息支出的注意事项

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995]48号)第八条“关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题”规定;

(1)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。扣除。

(2)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

【例】 甲房地产开发企业开发的A房地产项目取得土地使用权支付的出让金是1000万元，房地产开发成本是6000万元，向金融机构支付借款利.400万元,其中超过国家规定上浮幅度的金额是 100 万元。该省规定能够提供款证明的，其他房地产开发费用按照5%计算扣除，不能够提供金融机构利息证明的开发费用按照9%计算扣除。假设该企业能够提供证明，能够扣除的房地产开发费用是(  )万元。

A.750   B.650  C.930   D.630

【解析】 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函(2010]220号)第三条的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行·同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条的规定,利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

因而，该案例中允许扣除的房地产开发费用为:

(400-100)+(1000+6000)x5%=650(万元),即选项B正确。