土地增值税扣除项目的风险与审核 你知道吗？

一、扣除项目的审核

(一)扣除项目范围的审核

清算审核人员应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定的范围。土地增值税扣除项目范围审核的主要内容包括:

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(3)房地产开发费用。

(4)与转让房地产有关的税金。

(5)国家规定的其他扣除项目。

(二)审核的基本程序和方法

扣除项目审核的基本程序和方法包括:

(1)获取或编制扣除项目明细表,并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

(2)审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

(3)审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

(4)实地查看、询问调查和核实。并剔除不属于清算项目发生的开发成本和费用。

(5)必要时,利用专家审核扣除项目。

(三)可扣除项目应符合的要求审核扣除项目是否符合下列要求:

(1)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

对哪些属于扣除项目的合法凭证问题,安徽省、海南省等省级税务机关的规定比较具体。根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十六条的规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于;

①支付给境内单位或者个人的款项，且属于《发票管理办法》第19条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效

② 支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

③支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

④法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

⑤财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第十一条也规定,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须实际发生且取得合法有效凭证。本办法所称合法有效凭证是指:

主地增值税实务与案内

 

①单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以发票为合法有效凭证

②转让足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

③支付的行政事业性收费或者政府性基金，以财政票据为合法有效凭证。支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证。

⑤发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证。

⑥其他合法有效凭证。

(2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。对于预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(3)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。如是否存在将属于期间费用性质的支出，人为的列入开发成本项目扣除等。

(4)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(5)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。共同成本的具体分摊方法，各地可能存在一定差异，因而需要符合清算项目所在地税务机关的相关具体规定。

如江苏省《土地增值税清算管理规程》(苏地税函(2009]72号印发)第二十一条规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建普通标准住宅又建造其他类型房地产的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。

(6)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，纳税时以税务处理规定为准。

此外,根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十五条的规定,扣除项目应同时符合下列要求:

①符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。

②经济业务应当是真实发生的。

③项目金额应当按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定

准确地在各项目中分别归集，不得混淆。

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

⑤纳税人同时开发多个项目、分期开发项目,或者同一项目中建造不同类型房地产涉及分摊共同的成本费用的，应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。

⑥在土地增值税清算中，对同一类事项,应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

⑦取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。

(四)扣除项目分配的审核

审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额:

(1)扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

(2)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

(3)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积,是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

(4)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

(5)对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的,审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。