房地产企业移交“公共配套设施”增值税的案例分析处理

   房地产企业开发过程中，与“公共配套设施”相关的税收政策较复杂，本文通过梳理具体税收条款，探讨“公共配套设施”涉及的增值税如何正确处理。

增值税

营改增后，房地产企业面临的一个税务疑难问题是公共配套设施无偿移交给政府，要不要视同销售缴纳增值税？建造公共配套设施过程中取得的进项税额要不要转出？土地价款在计算增值税时如何扣除？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。据此，房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第二十七条的规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。据此，房地产企业将公关配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征增值税项目”，而不是“免征增值税项目”。税法并未规定不征增值税项目不得抵扣进项税额，因此房地产企业将配套设施无偿移交给政府的，相应的进项税可以抵扣。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（现为9%）。当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。据此，房地产公司配套建设并无偿移交的公共配套设施面积不在房地产项目可售面积之内，其土地价款不再单独考虑计算扣除，其为取得土地使用权所支付的土地价款所涉及的销项税额抵减已随当期已销售房地产项目冲减了主营业务成本。

对于单独作为成本核算对象并有偿转让的配套设施，销售时计算销项税额，进项税额也可以抵扣，土地价款单独计算扣除冲减主营业务成本。

案例二

某房地产企业开发建造某住宅小区项目，建造的幼儿园属于该小区项目的公共配套设施，在建造幼儿园的过程中取得了施工单位开具的增值税专用发票一张，价款500万元，税款50万元，房地企业对增值税专用发票进行了认证并抵扣了税款50万元。小区项目完成后幼儿园无偿移交给当地教育局，房地产企业将已认证抵扣的进项税额50万元作进项税额转出处理。

分析

根据上文分析，该房地产企业不需要把已抵扣的进项税额50万元转出，无偿移交幼儿园属于不征收增值税范畴，进项税额可以抵扣。如企业转出进项税额，会造成多交增值税50万元。