广州和江苏对土地增值税的预征和计税依据的规定
2022-10-10 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
(一)预征依据与适用
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。
(二)预售房地产收入的申报纳税
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995]48号)第十四条“关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题规定，根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补。
二、土地增值税预征的计征依据
(一)预征依据的基本规定
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税应纳税额。为方便纳税人。简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:
土地增值税预征的计征依据一预收款一应预缴增值税税款
(二)预征依据的地方具体规定
1.广州市的具体规定
根据(州印16地增值税工作有题处理指引的通知》(穗地税函(2016]188号)第一条第(一)项的规定，土地增值税纳
税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收人，其中:
(1)纳人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入÷(1+5%)”确认。
(2)纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收人÷(1+适用增值税税率)”确认;土地增值税清算收入按“(含税销售收人十本项目土地价款x适用增值税税率)÷(1+适用增值税税率)”确认，即:经税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收人。
含税销售收人是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税(2016]36号文件的规定,纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的，则地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。
举例说明:广州甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税放
法计税。2022年甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为 400 万元。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为:1090÷(1+9%)=1000(万元)。甲企业按照规定，到期申报应缴增值税为:(1090-400)÷(1+9%)x9%=56.97(万元),则甲企业土地增值税清算收入为1090-56.97=(1090+400x9%)÷(1+9%)=1033(万元)。
2.江苏省的执行口径
适用增值税一般计税方法的房地产开发企业,采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，其土地增值税预征的计征依据如何确定问题，江苏省的执行口径为:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,土地增值税预征的计征依据一预收款一应预缴增值税税款。
另外,根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(2016年第18号印发)第十一条的规定,应预缴增值税税款=预收款÷(1+适用税率)x3%。
因此,适用增值税一般计税方法的房地产开发企业,采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,土地增值税预征的计征依据=预收款一预收款÷(1+适用税率)x3%。
上述适用税率是指适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，销售自行开发房地产项目的增信税适用税率(现行税率为9%)
