全国10个省份对土地增值税清算单位确定的具体方法

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)的规定，江西、江苏、安徽等地税务机关对清算单位的确定方法作出了具体规定。
 1.江西省清算单位的具体规定
       根据《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(2018年第16号)第一条、第二条的规定,房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。
对房地产开发项目，应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。

 2.江苏省清算单位的具体规定
      《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015]8号)第一条“关于土地增值税清算单位问题”规定,土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长,纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

3.海南省清算单位的具体规定

《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第五条、第六条规定,土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。纳税人办理土地增值税项目报告手续时,应填报《土地增值税项目信息报告表》，报告项目应与清算单位保持一致。

  4.西藏自治区清算单位的具体规定
       根据《西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》第八条的规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。
同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。

5.安徽省清算单位的具体规定
       根据《安徽省土地增值税清算管理办法》的规定,房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这里的国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
     上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》预售许可证》及预售资金回笼等情况经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。
房地产开发项目中,符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目:
(1)取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的。
(2)取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。
纳税人分期开发项目确认后，因有关事项发生变化,确需变更分期开发项目的，应于有关事项发生变化之日起15日内向主管税务机关报告，并报送有关证明材料,主管税务机关应于接到报告之日起15日内调查核实，并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。
      主管税务机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理，发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的,或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的,应及时开展调查核实,并经集体审议确认是否变更分期开发项目。
       变更分期开发项目的，主管税务机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。

6.福建省关于清算单位的规定
       根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2018年第21号)第三条关于土地增值税清算单位问题”的规定，房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。
7.广东省清算单位的具体规定
     根据《广东省税务局土地增值税清算管理规程(暂行)》第十三条的规定，房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期于发的项目,原则上以规划建设部门的项目修建性详细规划批准文件确定分期开发的清算单位;同一个项目,既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。
8.兰州市清算单位的确定原则
     兰州市土地增值税的清算单位按以下原则确定:
(1)国关部门审批的房地产开发项目为单项工程的，以该单项工程为清算单位,有关部门审批开发项目需分期开发建设的，应分期开发建设项目为清算单位。

(2)计确定的成本核算对象的范围与国家审批的房地产开发项目不一致的,如果成本核算对象小于审批项目,应以会计确定的成本核算对象为清算单位,象大批项目按批项目为清算单位，应划分合并项目的收人，同时将会计合并核算的成本对象按照一定的标准划分扣除项目金额，分别进行清算。

(3)国关机关审批为一个开发项目,但是分期开发完成的，如果分期开发多个项目的,且会计核算为多个成本项目的，应以每个项目为一个清算单位，如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位。如果会计核算为一个成本对象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应划分为几个清算单位。
       单位项目是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目;已竣工决算项目是指取得建设工程质量监督部门已出具工程质量认定合格证书，建设施工单位对工程已签署《工程造价决算书》的工程项目。
     《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》第三条规定，土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位;对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收及计算的扣除项目金额计算增值额。

9.重庆市清算单位的确定方法
      根据《重庆市地方税务关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第一条的规定,房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目(分期)为清算单位。清算单位中建造多类房产的应按普通住宅、非普通住宅、非住宅，确认计税收入、扣除项目金额，分别计算增值额和
应纳土地增值税额。
     用地规划项目可依据用地规划许可证为判定标准，用地规划项目下办理的工程规划许可证数即可作为工程规划分期数。为便于管理、减少税企争议，可要求纳税人在房地产项目开始预售前确定清算单位报税务机关备案，清算单位一经确定原则上不再调整变更(房地产项目发生重大规划调整等特殊原因除外)。
10.浙江省清算单位的确定方法
     《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期
项目为清算单位。