某房地产公司开发住宅项目,20X7年1月向主管税务机关提出办土地增值税清算申请。税务部门对该项目有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》审核,同意办清税手续。《鉴证报告》
披露情况:
—、整体项目情况
1、该住宅项目经发改委批准,规划批准总占地面积4,000平方米。
2、该项目20X2年初开工建设,20X3年5月预售,实测总建筑面积20,000平方米(地上10层,地下2层)。可售面积证书中批复商品房销售面积17,000平方米,不可出售面积3,000平方米(其中:变电站、热力站1000平方米、车库2000平方米)。截止20X6年12月31日,已售面积16,000平方米;剩余7套住宅面积1,000平方米,已作奖励转给本单位职工。
3、20X6年11月全部工程质量验收,并取得竣工验收备案书。
4、根据分层分户表信息显示:商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套,单套建筑面积145平方米,出售住宅单套建筑面积在144平方米以上,不享受普通标准住宅优惠。
5、截止清算前已预缴土地增值税300,000元。
二、收入情况
出售商品住宅收入132,800,000元,全部货币收入。
三、扣除项目情况
1.取得土地使用权支付金额16,480,000元。
2.开发成本,截止20X6年12月,工程总成本111,000,000元。其中:
(1)土地拆迁及补偿费:35,642,400元;
(2)前期工程费:3,070,000元;
(3)建筑安装工程费:56,000,000元;
(4)基础设施费:8,960,000元;
(5)公共配套设施费:1,027,000元;
(6)开发间接费:6,300,600元。
3.开发费用7,804,000元
(1)利息支出1,430,000元,能提供金融机构证明。
(2)其他开发费用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。
4.与转让房地产有关税金6,640,000元(能提供完税凭证)。
5.财政部规定加计扣除金额:(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。
四、纳税情况计算过程
(一)房地产转让收入132,800,000元。
(二)扣除项目金额合计167,420,000元;其中:
1.取得土地使用权支付金额16,480,000元;
2.开发土地和新建房及配套设施成本111,000,000元;
3.开发土地和新建房及配套设施费7,804,000元;
4.与转让房地产有关税金6,640,000元;
5.加计扣除25,496,000元。
(三)增值额132,800,000-167,420,000= -3,4620,000元
(六)应退土地增值税 300,000元。
五、税务机关审核情况
(一)资料审核
对纳税人提供资料与鉴证报告数据和披露内容审核,确认如下:
(二)收入确认
根据纳税人提供商品房购销合同统计表中项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等,审核后发现,奖励职工7套住宅1000平方米没含在销售收入中,应视同销售,按该项目平均销价每平方米8300元,增加销售收入8,300,000元,因此全部销售收入合计141,100,000元。
(三)扣除项目金额确认
1.根据纳税人提供土地出让合同及支付凭证,审核取得土地使用权支付金额16,480,000元,未发现问题。
2.开发成本确认
(1)对土地拆迁及补偿费3,564,2400元,经审核拆迁协议及支付凭证,经检查其中有20,000,000元拆迁补偿款,只有领取人签收凭证,不能出相应拆迁补偿协议,要求纳税人限期内进一步补充,与清算项目财务计账有关凭证资料,纳税人没按主管税务机关规定期限提交补正材料。因此该20,000,000元拆迁补偿款调整。调整后土地征用及拆迁补偿费金额15,642,400元。
根据国税发〔2006〕187号第四条规定,房地产企业计算扣除项目时,不能提供合法有效凭证的不予扣除。开发企业支付不征税的拆迁补偿费,按规定不能取得发票的,若能提供相关法律法规或政府部门相关文件规定补偿范围和标准,及被拆迁人和开发人拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与账目核对,经主管税务机关审核确认后,可在计算土地增值税时扣除。
(2)对1000平方米变电站、热力站,经审核纳税人提供移交证明,均可确认公共配套设施,对2000平方米地下车位,因属无产权车位,根据辽地税函[2012]92号规定,其收入不作清算收入,其相应成本也不得
扣除。
(3)对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费四项费用扣除金额,通过计算应调整地下无产权车位成本。不许扣除车位成本:69,057,000/20,000x2,000=6,905,700元
(4)审核确认后,开发成本扣除合计84,094,300元:
3.开发费用确认
(1)利息支出1,430,000元,审核相关证明资料后,数据无误,可单独扣除。
(2)其它开发费用其他开发费用采用按率扣除,以取得土地使用权支付金额和开发成本计算金额之和5%计算扣除。(16,480,000+84,094,300)*5%=5,028,715元
4.与转让房地产有关税金6,640,000元,经审核其中含土地使用税及印花税金额合计750,000元,调整后与转让房地产有关税金5,890,000元。
5.财政部规定加计扣除金额:(16,480,000+84,094,300)x20﹪=20,114,860元
(四)应纳税款计算
1.房地产转让收入141,100,000元;
2.扣除项目总金额合计133,037,875元;
3.增值额=141,100,000-133,037,875=8,062,125元
4.增值率=8062125÷133037875x100﹪=6.06﹪
5.适用税率 30﹪
6.应纳土地增值税 8,062,125x30﹪=2,418,637.50元
综上,税务机关复核后清算补税2,118,637.50元,较自行清算补税额-300,000.00元,需多补税款2,418,637.50元,为职工福利分房收入调整、拆迁补偿款、无产权地下车位成本等调整影响。