信托融资成本在土地增值税清算时能否列人开发费用扣除

信托融资成本在土地增值税清算时能否列人开发费用扣除

在这笔信托股权融资中，X项目公司吸收B信托公司资金，会计处理为借记“银行存款”，贷记“实收资本”，按自有资金处理。B信托公司将来转让股权，X项目公司在会计处理上仅改变股东结构即可。若A公司无力购买股权，则X项目公司可以按减资处理。但这样处理有一个问题，即A公司支付的股权融资费用难以作为土地增值税扣除项目。由于X项目公司取得的是股权融资，按照现行土地增值税政策规定，其融资成本也不能作为开发费用扣除，即便X项目公司直接按照 10%计算可扣除开发费用，仍然会小于其实际融资成本，难免要多承担一笔土地增值税支出。

案例中，B公司在房地产企业最缺钱的时间段开始持有X项目公司股权，在X项目取得预售款或取得开发贷款后，随股权撤出并收回资金，这种运作模式实际上是将利息转化为股息和股权转让所得。B公司在期满后转让股权所得实际上就是利息，这种模式一般称之为“假股权真债权”运作模式。房地产企业之所以舍弃部分税收利益采用这种模式，主要原因有两个:第一，房地产企业项目自有资金比例要求，该比例超过 30%方可向银行借款;第二，房地产企业借款缺乏抵押物，而股权融资实际是自己给自己担保。

这种模式在税收上的风险就在于信托公司退出时的定价问题，税务机关可能要求股权转让方B信托投资公司提供被投资企业X项目公司的评估报告，要求按照不低于X项目公司净资产公允价值份额作价，从而产生纳税调整风险。