未竣工但部分交付，如何确认收入&结转成本？

   1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

   2.开发产品已开始投入使用。

   3.开发产品已取得了初始产权证明。

    此外，根据国税函[2010]201号关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

    因此，一般认为核算对象范围内有达到完工条件的，视为成本核算对象全部完工。

    3、参考北京税局一个问答，我们认为所得税汇缴时仅需结转实际交付部分的收入和成本（成本核算对象最小一般到楼栋）

    视同完工时间的确定问题：某开发企业开发了一个开发项目，该项目分三期，其中一期全部为住宅项目，共六栋楼。开发的六栋楼中：两栋在2013年12月办理了竣工备案手续，1栋楼在2014年1月办理了竣工备案手续，其余3栋尚在建设中。对于2013年12月办理了竣工备案手续的两栋楼是按视同完工进行税务处理，还是与2014年1月办理竣工备案手续的1栋楼一起在2014年按视同完工进行税务处理？

    答：按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条的规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案应视为已经完工。对于在2013年12月办理了竣工备案手续的两栋楼，应视为2013年已经完工；2014年1月办理竣工备案手续的，视为2014年已经完工。