给房地产企业一份土地增值税预缴指南！

房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式，按月预征土地增值税的纳税人，须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税，土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。不知道怎么核算预缴税额的小伙伴请收好下面这个指南！

 预征率

除保障性住房实行零预征率外，云南省各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产：

昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%；其他县（市、区）预征率为3%。

大理州、西双版纳州预征率为3%。

其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

案例分享

案例一：昆明市某房地产开发公司在官渡区开发A楼盘，该楼盘目前处于开发预缴状态，采用预售方式销售商品房，2022年11月共销售普通住宅10套，收到预收款金额（含税）10000000元；销售商铺10套，收到预收款金额12000000元。

问：已知增值税预缴率为3%，该公司2022年11月销售商品房的预售收入需要预缴多少土地增值税？

答：该公司11月预售收入需要预缴土地增值税税款为：

（10000000-10000000÷1.09*3%）*1.5%+（12000000-12000000÷1.09*3%）*4%=612660.55元。

案例二：昆明市石林县某置业公司开发的B楼盘位于石林县城，采用预售方式销售商品房，2022年11月销售别墅（单套面积220平方米）20套，取得预收款金额10000000元。

问：已知增值税预缴率为3%，该公司2022年11月销售商品房的预售收入需要预缴多少土地增值税？

答：该公司销售的别墅属于非普通住宅，石林县适用土地增值税预征率为3%，所以该公司11月预售收入需要预缴土地增值税税款为：

（10000000-10000000÷1.09*3%）*3%=291743.12元。

案例三：腾冲市某旅游置业有限公司在腾冲市下辖某乡镇开发两个房地产项目，A项目为普通住宅，B项目为别墅（单套面积200平方米以上）；两个项目均采取预售方式进行销售，2022年11月，两个项目共取得预收款20000000元，该公司未对预收款进行分别核算。

问：已知增值税预缴率为3%，该公司2022年11月销售商品房的预售收入需要预缴多少土地增值税？

答：腾冲市普通住房预征率为1.5%，除普通住房外的其他类型房地产预征率为2.5%。A项目为普通住宅，B项目为非普通住宅，但该公司未对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算，从高适用预征率预征土地增值税，预征率为2.5%。所以该公司11月预售收入需要预缴土地增值税税款为：

（20000000-20000000÷1.09*3%）*2.5%=486238.53元。

相关政策

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则。

2、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则。

3、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）。

4、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）。

5、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。

6、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）。

7、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）。

8、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）。

9、《国家税务总局云南省税务局 关于土地增值税征管若干事项的公告》（2020年第7号）。