税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核?

根据《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号文件印发)第十七条的规定，“清算审核时，对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。
    

根据土地增值税预征政策，不同类型房地产预征率不同，同时在清算申报时对不同类变房地产还要分别计算增值额、增值率，缴纳上地增值税。因此，税务机关在审核时，要重点审核不同类型房地产区分是否正确，一般来说，应从项目查记、不同类型房地产标准的规定、房产收人、成本费用、面积、预征税款等方面分步核查:
    第一步，房产类型判断核查。即在核查清算单位确定业务的同时核查以下两项内容:

一是结合清算单位的核查情况查阅项目登记内容，比对项目登记中不同类提房地产信息;

二是归集整理当地不同类型房地产的标准，其中主要是普通住宅的标况，
    第二步，具体收人、成本核查。即清算收入或成本费用归集审核。一是审核不同类型房地产收人归集;二是核查不同类型房地产成本、费用的归集。
   第三步，分摊方法和金额的核查。首先确定不同房产类型的建筑面积、公共配套面积、可售面积、已售面积。其次核查不同类型的房产是否分开独立核算各育成本，如果有不能直接计人成本对象的共同成本，则需要按一定分配方法进行分算。一般情况下，会按建筑面积或可售面积进行成本分摊。

  第四步，同一类型房产可扣除成本的核查。某个类型房产清算可扣除成本一可售面积部分总可扣除成本x(已售面积÷可售面积)。
  第五步，预征税款的核查。即核实不同类型房产已预征税款的具体金额。