房地产企业关于“招拍挂”拿地的税务问题分析

2022-11-30    作者:土地增值税网    来源:土地增值税网

   

   房地产企业关于“招拍挂”拿地的税务问题分析 图1关于“招拍挂”拿地的问题,经常有人提问:母公司竞拍土地,与政府签订土地投资协议,支付了全部土地出让价款,但最终土地出让合同由子公司签订,不动产(土地)证办在子公司名下,子公司以母公司抬头的出让金票据可否做成本扣除?

    在“招拍挂”拿地中,母公司竞拍土地支付土地出让价款,子公司签订出让合同、实务中此类操作方式较为常见,其法律合规性可见国土资源部2006年5月31 日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发(2006〕14号)第十条第(二)款第6项“申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果,先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定。土地竞得人在提交的《投标(竞买)申请书》中约定成立新公司进行开发建设,并明确新公司的出资构成、成立时间等内容,在竞得人按约定成立新公司后,出让人与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》,以新公司名义受让国有土地使用权的,视同出让人将土地使用权直接出让给新公司,按出让国有土地使用权征收有关税款;否则,属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为,应按转让国有土地使用权征收有关税款。
    既然视同出让人将土地使用权直接出让给子公司,那么根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012)82号)“以招拍挂方式出让国有土地使用权的,纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人”的规定,契税纳税义务人就是子公司而非母公司了。
    增值税处理方面。《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税(2016〕140号)规定:“房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
    (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;
    (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;
   (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”
   显然,与契税政策一样,增值税政策给出了较为宽松的口径,纳税人不必考虑出让金票据是开给了母公司还是子公司,只要符合以上条件,就可以算作子公司的土地成本并可以抵减销售额计算增值税。但老樊还是建议:稳妥起见,最好是在子公司成立后再让出让方开具出让金票据。
   还有人担心:子公司取得土地,票据开给了母公司情形下出让金票据可否作为土地增值税“取得土地使用权所支付的金额”计算土地增值税扣除项目?老樊的观点是:既然增值税可以,那么土地增值税应更可以,企业所得税也没有问题。有问题的是,母公司取得了土地,也成立了子公司,但子公司成立后干不下去了,或者根本就不想自己开发,拟转让股权或者吸收外部投资合作,还能否作为项目公司土地价款计算增值税呢?老樊感觉够呛,风险不小!由于套上了“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”这个紧箍咒,因此无论怎样操作,都将直接损失土地价款 9% 的增值税。
    无论是净地出让还是非净地出让,取得土地使用权都要按规定缴纳相关税费。容易出现问题的方面还有:
   (1)契税计税依据的确定。
   (2)“招拍挂”土地所支付价款超过政府招商引资所确定的协议价款涉及的土地款返还的会计核算和税务处理。
  (3)非净地出让情况下增加的拆迁补偿方面的货币支出及非货币支出的会计核
算和税务处理。
  (4)是否取得了财政票据以及其他可以冲减增值税销售额的有效票据。

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