最新房地产开发企业税务筹划案例

房地产企业税务筹划案例

某房地产企业位于浙江省湖州市，主要从事房地产开发经营，项目涉及多个住宅小区和写字楼。企业于2017年12月以土地出让金等进行了项目收入的确认，在2018年12月之前未开发的项目属于未完工状态，未完工项目收入为3000万元。2018年3月, A公司与 B公司签订了一份项目转让协议并已签订了合同，约定销售收入为3000万元（含税),但未收到款项5000万元,2019年10月合同到期后未支付尾款。2019年12月29日收到违约金400万元。该企业发生争议并起诉至法院要求支付违约金400万元(2020年1月30日之前的违约金）。

A公司认为自己已经按照合同支付违约金的金额是双方真实意思表示。且未超过约定付款期限，按照合同约定支付违约金后可以解除合同。现双方就解除合同一事协商一致并达成一致意见：自2019年3月15日起到2020年4月30日止，由 B公司向 A公司支付违约金2000万元并解除合同。

现 A公司请求法院判决 A公司支付违约金1000万元并赔偿违约金200万元及利息(2019年12月31日之前发生的一切费用）。

• 一、业务实质

  A公司与 B公司签订的《房地产项目转让协议》，约定该公司以2000万元向 B公司转让所开发的项目，约定在签订合同后一个月内支付3000万元定金，待项目竣工后方可办理预售手续，剩余款项在合同到期后付清。同时，双方还约定由 B公司向 A公司支付违约金400万元。《房地产项目转让协议》中约定由 A公司按协议约定支付价款3000万元并支付剩余款项，即合同约定的违约金为400万元。

• 《房地产项目转让协议》约定支付1000万元给 B公司作为项目成本费，约定时间支付1000万元后双方解除合同并按合同约定服务费。本约定服务费为400万元。A公司将上述款项支付给了 B公司，未能及时付款所产生的利息费用在约定条件下由 A公司承担。

• 根据《国家税务总局关于房地产开发经营企业转让土地使用权征收耕地补偿费等有关问题税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕823号）第三条规定，纳税人转让房地产所取得的收入中应扣未扣减土地增值税时，不得扣除应由个人缴纳契税部分。但可以扣除该部分款项；可扣除项目不包括房地产开发经营企业实际发生或由其与金融机构协商后确认取得并已用于计算企业所得税额影响因素所形成的利息支出及相关税费。本案中 A公司可以利用该政策进行税务筹划以减少不必要的税负及税金支出。税务筹划方案如下：通过该项目转让业务可以实现企业纳税调整和税务筹划，达到节税目的。

• 下面具体分析该房地产企业通过合理选择项目类型以及采取相应节税方案如下：

• 1.利用政策差异获得收益：对 A公司而言可以在不影响已取得款项回收的情况下进行土地转让而产生费用支出并进行纳税调整；同时可以合理利用政府补贴（土地出让金）等方式从项目中获取更多利润；对于未开发或已完工项目而言则能节省成本及取得收益等。

• 2.节税方法：不进行税收筹划而将资金用于其它项目。通过房地产行业中比较成熟或者已经上市的企业做税务筹划，可能会出现更低税收筹划结果导致更多税收损失

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• 二、项目转让税收筹划

  项目转让过程中产生的收益是不是都需要缴纳企业所得税了，如果发生项目转让，该如何缴纳企业所得税呢？该企业是否有合理建议？针对这个案例，为帮助企业解决这一税务问题，我们结合以上案例，总结了如下几点进行筹划：

• 1.提前支付违约金，充分利用违约金支付政策，从而降低企业经营成本，减轻税收负担。

• 2.销售收入减去未完工项目收入确认方式：先取得项目土地使用权后再开发销售房地产项目。

• 3.合理利用预售税收筹划：在签订了销售合同之后，按约定将预付给开发商的5000万元提前支付，这样有利于降低企业成本中存在的预付款金额和利息可以计入企业所得税科目进行纳税调整。

• 因此企业在签订项目转让协议时应将未完工项目收入确认为收入计算金额以及违约金计算比例考虑在内。

• 三、案例分析

  A公司与 B公司签订的上述合同, A公司是在 A公司申请仲裁后解除合同进行了涉税处理。由于该合同签订于2019年12月，而仲裁时效是2020年1月1日, A公司目前尚未收到尾款，无法确认损失金额，应向 B公司支付违约金400万元，并按照约定退还对应款项，按照约定要求支付违约金2000万元，实际支付违约金400万元，实际应纳税所得额为3000万元。按合同约定执行违约金数额符合相关法律规定。因此, A公司对合同约定违约金进行处理明显不合理。对 A公司来说不仅损失了税金及利息，还浪费了大量人力物力财力。A公司无法在规定时间内取得相应款项，导致项目不能顺利实施。

• 因此，可以进行涉税筹划来降低企业税负。但是在日常经营过程中可以通过多个项目进行税务筹划以达到税收筹划更合理、更有利的效果。A公司通过降低成本、提高产品质量、改变服务内容等方式来降低成本。最终由 B公司在收到货款后补缴土地出让金、增值税等多个税种后支付剩余款项1000万元，形成税前利润3000万元。