以土地作价投资入股投资方增值税怎么处理？
2022-10-31 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
【案例】盈鸿房地产开发公司(简称盈鸿公司)2012年以出让方式取得了一宗180亩住宅国有建设用地使用权.900万元/亩容积率23分两期开发，取得两本独立的土地使用权证,第一期50亩建设用地已经开发完毕.完成的投资量已经达到了投资总量的25%以上。现因自身资金不足,第二期土地无力独自开发，且第一期开发的楼盘纠纷不断，经合作商协商，盈鸿公司于2016年7月将第二期130亩土地作价1450万元/亩与合作商共同成立了盛鸿房地产开发公司(简称盛鸿公司)，盈鸿公司将土地投资到盛鸿公司，占股份比例为38%，并于2016年9月份办妥土地过户手续。双方约定共担风险，共享利润。
【问题】 投资方涉及的增值税如何处理?
【案例分析】
如前所述,以土地作价投资入股,其实是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，针对投资方而言,根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定:“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”国家税务总局货劳司在《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》中的第十条政策解读,对如何理解“有偿”进行了解读，即:(1)有偿,是确立一项经济行为是否缴纳增值税的前置条件之一。
(2)有偿,包括取得货币、货物或者其他经济利益。
以土地使用权作价投资，是以土地使用权为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，所以盈鸿公司以成本900万元/亩的130亩住宅地作价1450万元/亩投资到盛鸿公司的行为明显属于这一“有偿”范畴，应按增值税有关规定申报纳税。2016年5月1日全面“营改增”后，各地在对“营改增”有关问题解答或政策执行口径中也纷纷对此进行了明确，如《海南省国家税务局全面推开营改增政策指引--四大行业座谈会问题系列解答之房地产业》明确:“纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。”《营改增实施办法》第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”《营改增实施办法》第十一条规定:“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。此外还有北京、上海、江西、新疆、河北、河南等地在全面“营改增”执行口径中也有类似明确，如《北京国税2016年度热点问题-曾值税》第42个问题“财税(2002]191文件规定以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。营改增后上述情形是否需要缴纳增值税?答:需要缴纳增值税。”另根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税(2016]47号)规定，纳税人转让2016年430日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。按照5%的征收率计算缴纳增值税。据此，盈鸿公司可以选择适用简易计税方法，以作价1450万元减去土地成本900万元的550万元作为销售额,以5%的征收率按规定计算缴纳增值税，并开具增值税专用发票哈盛鸿公司以抵扣土地的进项税额。当然盈鸿公司也可以选择适用11%税率的一般税方法计算缴纳增值税,并开具相应税率的增值税专用发票给盛鸿公司以抵扣土地的税额，不过正如本章第二节[案例2-5]所述，由于目前政策尚没有明确一般计税方法下对原购置的土地成本如何扣除,投资方如果按照一般计税方法计算缴纳增值税产生的税负将极高。
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