什么是土地使用权投资入股？
2022-10-31 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
第一层面是各级政府代表国家以土地使用权作价投资人股。根据《国有企业改革中拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)规定，国家土地使用权作价出资(股)指国国地使用权为资入改组后的新设企业,土地使用权由新设企业持有,依照土地管理法律法关于让土地使用权的规定转让、()国股股权资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2016,经国院同意,国土资源部会同发展改革委、财政部城乡建设部、农业部、大土地有偿使用范围的意见》国土资规C2016]20号),对国有土地使用制度进行改革完善建设用地有偿使用范围用地使用管理。有适应投融资体制改革要求,对可以使用划拨土地的相关公共服务项目(包括能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、化、设施等),除可按划拨方式供应土地外,在自愿的前提下,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持以作价出资或者人股的方式提供土地,使项目拥有完整的土地产权,增加其资产总量和融资能力。适应国有企事业单位政革要求,事业单位等改制为企业的,其使用的原划拨建设用地,改制后不符合划拨用地定范围的,应按有偿使用方式进行土地资产处置,符合划拨用地法定范围的，可继续以划拨方式使用，也可依申请按有偿使用方式进行土地资产处置。二是国有农用地使用权可根据取得方式的不同，分别办理国有农用地划拨、出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权登记手续。国有农用地的有偿使用,严格限定在农垦改革的范围内。国有农用地的使用权人，可根据取得土地的权利类型，分别采取承包租赁、转让、出租、抵押等方式经营管理。三是对相关法律法规和规划明确禁止开发的区域，严禁以任何名义和方式供应国有土地,用于与保护无关的建设项目。作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度。工业用地可采取先租后让、租让结合方式供应。支持各地以土地使用权作价出资或者人股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。农垦国有农用地使用权担保要以试点的方式有序开展，
第二层面是各类企事业单位等市场经济主体之间以土地作价投资人股。根据(土地管理法》城市房地产管理法》等法律规转让方式等依法取得的国有土地使用权可以直接作价出资地使用权和集体土地需经一定程序方可。而且不应存在押等权利负担。
(1)注册资本中以土地使用权出资的，公司章程应当就土地使用权出资事宜作出规定。以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资;城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级人民登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。
(2)委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值。评估之后，才有可能确定自己的股份大小。《公司法》第二十七条规定:“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”
(3)要将土地使用权过户登记于公司的名下。《公司法》第二十八条规定:“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存人有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”
这里主要对市场经济主体之间的以土地作价投资入股涉及的税收问题进行阐述，对国家以土地作价投资人股行为不详述。需要注意的是，虽然《公司法》第二十七条规定“股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”，《房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，但如果是在城市规划区国有土地范围内取得的房地产开发用地，从事房地产开发、房地产交易的土地使用权，则按照《城市房地产管理法》第三十九条规定“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。即必须完成或达到《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件才能转让。因为根据国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权出售、交换、赠与的行为。而土地作价出资实质上是土地转让的一种特殊形式，某房地产开发企业以出让方式获得的土地使用权作价人股，实际上是将土地使用权作为资本，投资(转让)于其他的股份制企业，企业的身份因之由原来的土地使用权人(个人独资有限责任公司除外)转变为股份制企业的股东，并以股东身份参与企业分红和享受其他收益。因此，只有满足《城市房地产管理法》规定的条件如完成开发投资总量25%以上的投资比例要求，才能办理作价人股手续并办理土地使用权变更登记(过户到股份制企业)手续。实践中,各地国土资源行政主管部门也都是把作价人股作为转让的一个特殊类型来办理的。如果是非房地产开发性质的土地作价投资人股，则不受该限制。