土地增值税清算:收入审核的基本内容和方法（一）

(一)应税收入确认的审核

应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入、不征税收入与免税收入，确认上地增值税的应税收入

土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收人为人民币以列的货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价析合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收人，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

(二)视同销售收入的审核

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收人按下列方法和顺序确认:

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收人，不扣除相应的成本和费用

(三)代收费用的审核

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理:

(1)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收人计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时，可予以把除，但不允许作为加计扣除的基数。

(2)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。