土地增值税篇：你知道这4种转让房地产收入特殊情形怎么处理吗

(一)销售取得不动产免征增值税的土地增值税收入的确定

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税(2016]43号)第五条的规定，免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值

税额。

因此,对纳税人销售其取得的不动产免征增值税的，成交价格即为不含税价格(收人)。具体应区分以下两种情形处理:

(1)纳税人申报的成交价格高于评估价格的，直接以成交价格作为土地增值税的计税价格(收入)。

(2)纳税人申报的成交价格低于评估价格的,应以评估价格作为土地增值税的计税价格(收人),评估价格不需要按免征的增值税税额进行调整。

(二)申报的转让房地产价格低于市场价的土地增值税收入的确定

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照

房地产评估价格确定转让房地产的收入。

根据(国家税务总局关于印发(房地产交易税收服务和管理指通知(税总发(20174号)第二十一条的规定纳税人申报的成交价格显低于市场价格且无正当理由的，税务机关应当依据存量房评估价格核定其计税价格。

因此，纳税人的申报价格低于市场价格，又无正当理由的，由税务机关参照

房地产评估价格确定转让房地产的收人:纳税人的申报价格低于市场价格，但有

正当理由的,以纳税人的申报价格确定转让房地产的收人。

(三)分期收款、按揭销售如何计征土地增值税问题 收人

对分期收款、按揭销售等如何计征土地增值税，截至本书定稿时，财政部、国

家税务总局的规范性文件并没有统一规定，兰州市等地方规定可供参考。

根据(兰州市地方税务局关于土地增值税清算工作中有关业务问题的处理意见的通知》(兰地税函(2008]159号)第五条“分期收款销售、按揭购房行为，如何计征土地增值税”规定，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。

 即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入 房。求得应纳税额占收入的比例

然后，在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳 时

的税额，并规定其应在收款后数日内缴纳土地增值税

，

。

(四)售后返租收入的确认

1.售后返租的土地增值税处理

售后返租的土地增值税处理，财政部与国家税务总局的规范性文件中没有具体规定，江苏等地税务机关制定了地方性的规定，可供参考借鉴。

根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第三条“关于房地产转让收人的确认”第(二)项的规定,单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的,转让格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的,应采用评估或其他合理的方法确定其转让收人，依法计征土地增值税。

《江苏省地方税务局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复)(苏地税函(2008]135号)曾规定:“房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按规定核定其营业额。”

苏地税规(2012]1号公告首次明确了售后返租的土地增值税政策，其税务处理方法与货物劳务税规定基本一致，使货物劳务税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中，对于将房地产企业(或者其关联方)以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但是在确定“一定期限的使用权”的具体价值时，税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按“一定期限内房地产企业(或者其关联方)实际取得的使用收益(如对外转租取得的租金等)”来测算“一定期限的使用权”的具体价值，并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时，一定期限的使用权”的具体价值确实难以确认的，则应当按照相关税收政策规定,判断房地产转让价格是否明显偏低,对转让价格明显偏低且无正当理由的,应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判断房地产转让价格是否明显偏低时，可结合相关规定进行判定。