土地增值税篇——转让房地产收入4种特殊情形的处理

(一)成品油特许经营权作价可否从转让整体资产收入中扣除问题

针对成品油零售特许经营权作价或评估作价可否从转让加油站整体资产的收入金额中扣除问题《国家税务总局关于纳税人转让加油站房地产有关土地增值税计税收人确认问题的批复》(税总函(2017]513号)明确,对依法不得转让的成品油零售特许经营权作价或评估作价不应从转让加油站整体资产的收入金额中扣除。

(二)签订“阴阳”隐瞒虚房地产成交价格的处理

根据《地增值税暂行条例实施细则》第十四条的规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

因此，单位或个人转让房地产过程中，通过签订“阴阳合同”，隐瞒、虚报房地产成交价格的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

(三)已收款开具营业税发票余款开具增值税发票收入的确认

对销售同一不动产，按已收款开具了营业税发票后，又按余款开具增值税发票的，如何确定土地增值税的转让收人?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第四条的规定，房地产开发企业营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:

因此，对在2016年4月30日销售不动已收开具营业税发票的应按营业税发票金额全额确定土地增值税的转让收入;2016年5月1日后收取剩余款项并开具增值税发票的载“价税合计金额”扣减增值税额后的金额确定土地增值税的转让收人。

(四)销售取得不动产差额征收增值税的土地增值税收入的确定

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告)(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定，适用简易计税方法的纳税人，转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税应纳税额。

因此，对纳税人销售其取得的不动产实行差额征收增值税的，在确定土地增值税转让收入时，应区分以下两种情形处理:

(1)纳人申的成交价格扣减纳税人实际缴纳的增值税税额(即按差额征税方法计算的税额)后的金额高于评估价格的按成格扣减纳税人实际缴纳的增值税税额(即按差额征税方法计算的税额)后的金额作为土地增值税转让收入。

(2)纳税人申报的成交价格扣减纳税人实际缴纳的增值税税额(即按差额征税方法计算的税额)后的金额低于评估价格且无正当理由的，应以评估价格作为土地增值税的计税价格(收入)。

以上评估价格均指不含增值税评估价格。