“回迁房”视同销售 | 收入和成本如何确认？
2023-02-28 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
回迁房是要视同销售的，所以，需要缴纳土地增增税。
#为什么回迁房会视同销售？
开发商对拆迁户进行回迁安置，本质是“拆迁补偿款”——以给房的形式替换了一部分土地成本（即拆迁补偿费）”。
等同于“开发商先将拆迁补款给到拆迁户，然后拆迁户再用这笔钱来购买安置房（销售行为）”。所以安置房的“市值”既是拆迁补偿费，也是销售收入。
既然是视同销售，我们就需要搞清楚两个问题：
【1】视同销售的收入如何确定？
【2】回迁房在计算税费时其“成本端”如何扣除？
尤其是成本端的扣除规则，很多投拓根本没理解其原理！
01
回迁房视同销售依据——根据《营改增试点办法》第十四条规定，“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售，但用于公益事业的除外”。
既然是视同销售，那在计算税费的时候，总得有个销售额吧。
其实回迁房也有两种类型：一种是货币补偿回购；一种是面积补偿方式（也叫产权置换），我们分两种形式分别探讨其应税的销售额该咋算。
一、货币补偿回购：
指开发商要求回迁户以一定现金购买新房，并不赠送任何的房屋面积的行为，具体分为两种情况：
一种是开发商以现金方式支付拆迁补偿款，同时约定回迁户以市场价格购买新房实现的回迁，此种情况开发商销售新房的价格，即为计税销售额。
二、面积补偿方式（产权置换）：
指开发商直接赠予回迁户一定房屋面积的行为，比如双方约定可以按照1:2的面积比例免费回迁安置。
一般来说，计税收入是优先按照市场价格来确定——即如果我司在该地，有同类房产销售的，那就按同期平均价格算即可（本地安置肯定是有的）；如果没有，那可以参照周边其他企业同类房产销售价格；再不行就税务局给评估核定一个价。还不行，还可以按成本加成的方法算。
#（国税发[2009]31号）
《房开企业所得税处理办法》第七条有规定：企业将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，确认收入的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
而土增税、增值税也都有具体销售额确定方式的明文规定，具体芽哥在这里就不一一列举了。
#综合案例
登山哥公司按照政府要求进行棚户区改造，按照约定1:2对原住户进行补偿（如，原50平方米免费换100平方米）。但回迁户申请回迁面积为130平方米的房子。则具体处理为：
（1）补偿协议约定面积100平方米的部分，按视同销售处理，即，销售额=建筑成本×（1+成本利润率）；
（2）对于超过补偿协议约定面积的30平方米的部分，为正常销售行为，按照同类房屋的正常市价处理。
02
我们来看税法规定：
#国税发[2006]187号
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
事实上回迁房，一方面视同销售处理；同时，在税费计算时，又将视同销售的金额，计为拆迁补偿费用，作为成本项进行扣除，因此实质上并未增加房企的税费负担。
但是，这里必须注意了：回迁房视同销售所确认的拆迁补偿费用需要均摊到整个地产项目中，而不只是分摊到安置房这部分。
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