房企补缴的出让金，如何在销售额中抵减？

甲房地产开发公司2021年5月通过招拍挂方式取得项目住宅用地约200亩，按规定缴纳土地出让金，按照当地要求，需要配建廉租房，并取得廉租房划拨用地约15亩。甲公司进行分三期开发，2022年9月项目一期完工，开始销售并取得收入。2022年12月甲公司由于规划变更，将廉租房异地建设费上交政府，将原划拨的廉租房用地变性为住宅用地，并补交了15亩土地的出让金。公司财务在申报增值税时，出现了疑问，原来申报增值税时，还未发生补交15亩土地出让金事宜，现在如何将补缴的出让金可以在计算增值税时从销售额中抵减？

一、首先，我们可以肯定的是补交的15亩土地出让金，可以在计算增值税的时候，在销售额中抵减。

文件依据：国家税务总局公告2016年第18号

“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”

二、其次，是整体重新计算抵减还是在后续销售过程中进行抵减？

结合本案例，甲公司一期已经在取得销售收入的当期，已经将原来开发住宅用地的土地出让金在计算增值税时，已经在销售额中进行了抵减，但是由于时间差的问题，未将补交的15亩土地出让金在销售额中抵减。在实务操作中，存在两种处理方式：

1、在发生补交土地出让金的当期，财务一期已经抵减的土地价款全部重新计算，在补交当期，调整增值税纳税申报表和可抵减的土地价款；

2、在发生补缴土地出让金的当期，一期已经抵减的土地价款不在重新计算，而是在项目后期取得销售收入过程中，将补缴的土地出让金进行抵减。

以上两种处理方式均可，只是根据18号公告的文件，应于当期进行抵减，第二种计算方式，更切合文件精神。从企业角度来说，第一种计算方式，对于企业来说更有利。