土地增值税清算：如何审核前期工程费、基础设施费?5个地方规定

前期工程费、基础设施费等是项目开发中重要的成本支出项目之一，业务涉及分摊、鉴别归集等关键的涉税要点。《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号文件印发)第二十三条规定:“审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:
    (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

(二)是否将房地产开发费用记人前期工程费、基础设施费。
   (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。”
   根据上述政策及各地税务机关在审核该项业务时的具体做法，一般可以围绕以下四点展开:
    第一，核对清算资料中的审核调整表、审核明细表等资料，在核对调整金额的基础上，核对有无遗漏应调整业务。核对时还需要重点抽查一定金额(如5万元)以上的原始票据，即查看原始人账凭证是否合规，如果没有原始凭证或原始凭证不合规，则需要企业提供合规的原始凭证，否则不予扣除。
   第二，核对相关的合同(协议)，对合同(协议)与实际发生数之间的差异进行仔细核查，凡是不符合政策、与房屋正常成本支出无关的支出不得扣除，例如抗灾抢险、额外建筑支出等。
   第三，核对清算资料中的项目开发批文、规划设计等资料，以确定分配计算公式的正确性，对于明显不合理的分配计算方式，要依据当地税务机关的征管规定重新计算。
   第四，对共同成本、费用的分配审核，首先要审核其归集的准确性，看是否有共同费用直接计人单项明细成本对象以及不得计人扣除项目的内容;其次要依据当地征管具体规定，特别注意查看规定中是否有更加合理的计算方法或硬性规定的分配方法，是否按规定采用。
各地具体规定举例如下:
   1.湖北省规定
   根据《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021)9号文件印发)第二十七条的规定，审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:
   (1)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
   (2)是否存在将房地产开发费用记人前期工程费、基础设施费的情形。
   (3)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
   2.广东省规定
   根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第三十条的规定，审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:
  (1)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
  (2)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
  (3)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
  3.黑龙江省规定
  根据《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》(黑龙江省地方税务局公告2016年第2号发布)第二十三条的规定，审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:
   (1)前期工程费、基础设施费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

(2)是否将房地产开发费用记人前期工程费、基础设施费。
   (3)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目进行分摊。
   4.山西省规定
   根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(山西省地方税务局公告第十九条第(一)项的规定，前期工程费与基础设施费的审
   核内容如下:
   (1)审核前期工程费(包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用)和基础设施费(包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用)的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
  (2)审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。
  (3)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。
   5.江苏省规定
   根据《土地增值税清算要素鉴别法》(苏州地税发〔2010〕87号文件印发，江苏省地方税务局以苏地税财行便函〔2010〕26号文件转发)第二条第(二)项的规定，相关审核鉴别关注点及方法如下:
  (1)前期工程费中列支的填土、灌浆等支出金额较大，如何确认这部分支出允许扣除的具体金额。
鉴别方法:房地产企业在前期“三通一平”时，其填土、灌浆等支出，真实发生的，允许扣除。在审核时，应重点对施工合同、监理报告、发票和银行支付记录金额的一致性进行核对，并了解有无渣土买卖记录，同时，要求企业提供地质勘探部门的验收决算报告及造价事务所出具的决算书，看填土、灌浆工程量与实际发生额是否相近或一致。对明显不合理、支出过大的，应作为疑点进一步核实。
   ( 2)桩基、基坑及地下隐藏工程发生的建安支出金额较大，如何确定其真实性。
   鉴别方法:结合房产的类型(低层、多层、小高层、高层)、结构(砖混、框架)，查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性，测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常。包括:
   ①查阅桩基购人发票，是否存在舍近求远等明显不符合商业常规的现象，桩基款是否已作甲供材料处理。
   ②确定是否发生桩基检测费、桩基测试费等相关支出，查看桩基测试报告核对桩基工程量，确定桩基工程的合理性。
  ③测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常，一般低密度住宅(别墅、联体、六层以下住宅)桩基工程造价占土建工程总额的7%左右，小高层、高层则占9%~10%;打桩费用占桩基价格的15%~20%。
  ④查看基坑及地下隐蔽工程验收、监理报告及工程造价决算书，存在明显差异的，以工程造价决算书的确定金额予以扣除。