土地增值税：普通标准住宅税收优惠政策实践应用（一）

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税:增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅的认定的相关规定如下:
   《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，普通标准住宅，是指按所在有一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
   《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006]21号)规定:《土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)第三条中普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅传发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发(2005〕26号)制定并对社会公布的中小套型、中低价位普通住房的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。在2006年3月2日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不作追溯调整。
   《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税[2006〕141号)强调:“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件:①住宅小区建筑容积率在 1.0 以上;② 单套建筑面积在 120平方米以下;③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。
    按照上浮 20% 的比例计算，各地规定的普通住房标准一般不超过 144平方米，且价格标准略有差异。例如:
   (1)《河北省土地增值税管理办法》(冀地税发〔2006〕37号文件发布)第二十一条规定，纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房:住宅小区建筑容积率在10以上;以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米以下(含140平方米);实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中，住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。
   (2)《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(黑地税发(2007)119号)规定，普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0 以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的 1.4倍以下
   (3)《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》(京地税地(2005)557号)规定:对土地增值税政策中普通标准住宅的确认，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行
   (4)《深圳市政府办公厅关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复》(深府办函(2006〕86号)规定，从2006年10月1日起，对深圳市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为:住宅小区建筑容积率在1.0 以上，单套住房套内建设面积 120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函〔2005〕93号)第三条“普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅”同时废止。
   对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。
   (5)《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布)第三十条规定:普通标准住宅同时符合以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0 以上;② 单套建筑面积在144平方米以下;③ 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。
转让的地下室(储藏室)、停车位(车库)等附属设施按照其他房地产类型进行清算。
   (6)湖南省普通标准住宅认定条件:各区、县(市)地税机关负责普通标准住宅的认定并出具《普通标准住宅认定表》。普通标准住宅必须同时符合以下条件:①住宅小区建筑容积率在1.0 以上;② 单套建筑面积在 144 平方米或套内建筑面积在120平方米以下;③ 实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.2倍以下。

(7)《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(国家税务总局江门市税务局2018年第3号文件发布)规定,普通住宅的认定标准按省政府有关规定执行具体为:住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)、单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套建筑面积 144平方米以下(含144平方米)、实际成交价格低于当地政府公布的同期住房平均交易价格1.44倍以下。

(8)《重庆市地方税务局转发〈财政部 题的通知>》(渝地税发(2006)143号)规定，住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在 144平方米或套内建筑面积120平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 14倍以下，如同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房。
    纳税人可否放弃普通标准住宅税收优惠选择合并清算呢?笔者目前只看到一份文件认为“可以”，在此要给安徽省税务局点赞!
   《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省税务局公告2018年第21号发布)第五十三条规定:
    纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。
    纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。
    普通标准住宅还有一个价格标准。价格始终是波动的，按何时的价格确定?不妨参照《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》(天津市地方税务局公告2016年第22号)的规定:房地产开发项目中的普通住宅，按天津市公布的普通住宅标准为依据进行确定，其适用时间以纳税人签订商品房买卖合同的时间为准。