土地增值税中土地成本分摊的问题分析
2023-04-14 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
（一）分摊对象
•土地成本=出让金+地价款
•土地成本包括：按国家统一规定缴的有关费用，如：契税、交易规费等。
•土地成本不包括：土地评估费用、佣金手续费等期间费用。
情况1：同一项目
①不分期（同一建筑规划许可）单一项目：土地成本直接计入该项目“取得土地使用权所支付金额”中，在不同类型产品中合理分摊，即一次分摊。
情况2：成片土地上多个开发项目
需先按税收规定在不同项目中分摊，计入各项目 “取得土地使用权支付金 额”中；再在各具体项目中分期（不分期除外）项目分摊；最后在各期项目根据不同产品类
（二）税收规定分摊方法
1、基本分摊方法
情况1：成片土地多项目或分期分批开发项目
《土地增值税暂行条例实施细则》第9条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额确定，可按转让土地使用权面积占总面积比计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认其他方式计算分摊。
分摊方法：占地面积法、建筑面积法、税务机关确定其他方法。
情况2：同一项目内不同产品类型
• 财税字 [1995]48号：纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造普通标准住宅不能适用条例第八条免税规定。
• 国税发[2006]187号：属多个房地产项目共同成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比或其他合理方法，计算确定清算项目扣除金额。
• 国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或同时开发多项目，或同一项目中建造不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理分配方法，分摊共同成本费用。
2、占用土地面积法。
①广义土地总面积：主要参照 《国有土地使用权证》、土地合同等 。
②税收口径 “土地总面积”
、
“可转让面积”
、
“不可转让面积”
、
“已转让面积”
。
国税函 [1999]112号：可转让土地使用权面积占总面积比分摊”中“总面积”指可转让土地使用权的土地总面积土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地不能转让 ，这些不能有偿转让公共配套设施费是计算增值额扣除项目。计算转让土地增值额时，按实际转让土地面积占可转让土地总面积计算分摊，即：
可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让公共设施用地面积后剩余面积。
• 可转让土地使用权面积：指与开发产品对应可转让土地面积。
• 不可转让土地使用权面积：指公共设施项目（道路、绿化等）对应无法转让土地面积。
• 已转让面积：已对外销售产品对应土地面积。
③占地面积计算顺序
首先，计算项目土地广义总面积——参照 《国有土地使用权证》等资料；
其次，计算项目对应可转让总面积与不可转让总面积——参照 《土地面积测绘报告》；
最后，计算各项目（包括同一项目内不同类型开发产品）对应已转让土地总面积——
参照 《土地面积测绘报告》、《销售统计表》等资料。
④土地成本分摊
同一项目且不分期：土地成本只在本项目不同类型产品中一次分摊 。各类型产品应分摊土地成本=项目内不同类型产品可转让土地总面积÷项目总可转让面积× 取得整块土地总成本同一项目要分期或成片土地上多个项目：需两次或三次分摊。
每期或单个项目可转让土地总成本 =每期或单个项目可转让土地总面积÷所有项目（包括分期）可转让总面积×取得整块土地总成本每期或单个项目内不同类型产品单位可转让面积土地成本 =每期或单个项目不同类型产品可转让土地总面积÷本项目总可转让面积×每期或单个项目可转让土地总成本
3、建筑面积法
①总建筑面积：指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地上及地下各层建筑面积之和。 包括：建筑物及附属建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等面积合计—参照 《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/50353-2013 ）、《建筑规划许可》、 《施工平面图》、《施工图纸》、 《房屋竣工验收报告》、 《房屋 面积测绘报告》等。
②税收口径
可售建筑面积：指取得 《商品房预售许可证》、可预售和销售商品房面积。商品房面积包括：套内、阳台、楼栋分摊面积。其中：开发企业自用部分因需分摊成本，视为可售面积，但需单独列示并不得扣除成本费用。不可售建筑面积：指不可对外销售建筑面积，包括：人防、公共配套设施等建筑面积。已售建筑面积 ：指已实现销售建筑面积。
③可售面积计算顺序
• 首先，计算各项目（含分期、多项目，及同一项目内不同类型产品）总建筑面积——主要参照《建筑规划许可》、 《施工图》、 《竣工验收报告》、 《房屋面积测绘报告》等；
• 其次，计算各项目可售总建筑面积与不可售总建筑面积——主要参照 《房屋竣工验收报告》、《房屋面积测绘报告》等；
• 最后，计算各项目已售面积、开发企业自用部分建筑面积——主要参照 《房屋面积测绘报告》、《销售统计表》等资料。
4、税务机关确定其他方法
江西 江西赣地税发 [2008]76号：
青岛 青岛市地税局公告2015年第2号：
• 土地成本按普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比分摊。
• 如开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑，应先按别墅区占地面积占开发项目总占地面积比，计算别墅区应分摊土地成本；
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