房地产开发企业合作建房如何计征增值税？

甲商贸企业拥有待开发的国有土地一宗，因缺乏资金，与乙房地产开发企业签订合作建房协议。双方约定:甲方出地，乙方出资，房屋建成后按4:6分成。甲子双方按规定办理了合作建房备案手续，乙方享有该宗地 60%的土地使用权。乙方投入资金5000万元，房屋建成后，双方按协议约定比例分割房屋并办理产权登记手续。
   问:对于甲乙双方应如何计征增值税?

 分析:
   本案例属于“一方出地，一方出资金，共同立项，土地变更，按比例分房”的情况。此案例中甲乙双方合作建房即属于不成立合营企业下的第一种方式，对甲方应按“销售无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，应当核定双方各自的销售额。营业税改征增值税试点实施办法》(财税201636号文件附件1)第四十四条规定:“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:
  (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
  (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:
     组成计税价格=成本x[1+成本利润率]
    成本利润率由国家税务总局确定。
    不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。”
   同时需注意契税的政策规定。《财政部国家税务总局关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复》 (财税〔2004〕91号)中对广东省财政厅的回复如下:
   你厅《关于合作开发的房地产权属转移是否征收契税的请示》(粤财法[2004]32号)收悉。经研究，现批复如下:
  一、珠海市房产公司拥有土地，珠海南嘉房产开发有限公司提供资金，共建住房。珠海南嘉房产公司获得了珠海市房产公司的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，珠海南嘉房产开发有限公司承受土地使用权，应缴纳契税。因此，对珠海南嘉房产开发公司应按其取得的85%土地使用权的成交价格计征契税。
  二、在上述合作开发建房过程中，珠海南嘉房产开发有限公司将其拥有并登记在珠海市房产公司名下的房产权属登记在自己名下，没有发生权属转移，不应征收契税。