关于房地产开发企业售楼部不同模式的税务处理

    房地产开发企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解本企业开发产品的品质实现销售的目的，一般会在不同区域设立售楼部和样板间以及其他营销设施。区域的不同会相应地影响其会计和税务处理

    房地产开发企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下四种模式;
   (1)开发完成部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为项目营销设施使用，目销售完毕作为开发产品销售以及转为企业自用或出租，例如恒大地产楼盘样板间。

   (2)利用开发小区内楼宇之外引人注目的位置建造临时设施(如售楼部、样板间)作项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。此种模式常见于样发间提前开发，而开发产品尚未动工或在建状态的情形。
   (3)利用开发小区内的配套设施(如会所)装修装饰后作为项目营销设施临时使用。项目销售完毕作为开发产品销售以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全业主所有。
   (4)在开发小区之外的人口密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕转为其他项目使用或出租、销售。此种形式一般为招揽蓄客的需要。

   一，利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为营销设施使用
   根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，计人开发间接费核算的营销设施建造费包括项目小区楼宇之内的装修装饰费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用的，因其本身属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修装饰费用若不能判断未来是否可以随商品房主体一并出售，则归属于开发间接费核算。
    开发间接费应当按照该办法第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定分配方法。

    二，利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施作为营销设施使用
    作为售楼部、样板间使用的临时设施，其发生的建设成本及装修费用在“开发成本”目核算。完工后，其成本从“开发成本”转人“开发间接费”作为共同成本摊销处理，果非自用或出租，也可以按照《房地产经营业务企业所得税处理办法》的规定直接计入发间接费”核算。

    三，利用开发小区内的配套设施装修装饰后作为营销设施临时使用
    房地产开发企业除了利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施外，常见的还有利用发小区内规划建造的会所、物业场所作为项目的营销设施使用。这类营销设施的最终用就是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入开发接费核算。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十七条规定:企业在开发小内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。按以下规定进行处理:

    ①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行外理。

    ②属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用的应按建造固定资进行处理外，其他的一律按建造开发产品进行处理。
    售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理就要根据以上规定区分该会所的建造性质，分别使用不同的处理方式:
   (1)如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合《房地产开发经营业务企业得税处理办法》第十七条第一款的规定，如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用人公共配套设施费进行会计处理。
   (2)如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单、照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时按销售不动征收增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
   (3)果该会所属于企业自用，则成本通过“开发成本”归集，完工后转入“固定”上”或“投资性房地产”科目。会所自用征收相应的房产税和土地使用税;出租使用征收增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

四、在开发小区之外的人口密集区设置销售网点作为营销设施使用

    房地产开发企业除在项目小区内设置建造营销设施外，还可能在项目小区之外的人口密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施可能是房地产开发企业租入使用的，也有可能是自建的。
    销售环节在项目小区之外的营销设施方面发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理都应当通过营业费用或销售费用反映。如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧费计入营业费用或销售费用。