土地增值税清算：房地产开发四项成本不实的核定扣除规定

   1.房地产开发成本不实核定的依据

   前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费，实务中一般简称为“四项成本”。国税发(2006]187号文件赋予税务机关对“四项成本”不实以“核定”的权力，并将核定方法下放至各省税务机关确定。但何为“四项成本”不实呢?例如北京地方税务局制定了四项开发成本的造价扣除标准(即《分类房产单位面积四项成本核定表》),并向社会公布。当房地产开发企业土地增值税清算时申报的四项成本扣除额明显高于该分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的，则依据公布的造价标准扣除。除北京外，大连[《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》(大地税函[2007]200号)]、福州[《福州市国家税务局福州市地方税务局福州市物价局关于加强房地产开发企业建筑安装工程费预警值管理的通知》(榕地税[2013]19号)]、青岛[《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》(青地税发(2008100号)]、成都[《成都市地方税务局转发关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(成地税函(2007]30号)]等多地均出台类似的四项成本不实核定征收的规定。

    2.江西省开发成本的核定扣除规定
     根据《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第四条第(一)项开发成本的核定标准”的规定，对纳税人申报房地产开发成本的凭证、资料不符合清算要求或不实的,各市、县、区税务局可参照当地建设工程造价管理部门公布的定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，具体制定包括“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”在内的房地产开发成本参考标准，据以计算扣除

    3.江苏省房地产开发成本核定扣除规定
    根据《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》苏地税发2011753号)的规定,主管税务机关参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，制定《房地产开发成本参考标准。果纳时地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的,开参考标》开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
    根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第五条第(一)项“房地产开发成本核定扣除”的规定，纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的,税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素,核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

    4.广东省四项成本不实的核定扣除规定
    根据《广东省税务局土地增值税清算管理规程(暂行)》第二十二条的规定，纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照当地扣除项目金额标准计算扣除。
凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的:
    (1)不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。
    (2)工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

    (3)装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的;装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工,建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
   (4)房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业,建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。
   (5)大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

    5.浙江省四项开发成本核定扣除的具体规定
    根据《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告》(浙江省地方税务局公告 2016年第20号)的规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)应按实际发生额据实扣除。
    房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的,主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素,核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。