2022年关于土地增税清算8个扣除问题的处理
2022-10-31 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
一，甲供材的扣除问题
甲供材就是甲方供应材料。甲供材料建筑工程,是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。这是土地增值税清算时税企争议的频发地带。例如甲开发商采购甲供材600万元，工程承包给乙建筑公司，工程款400万元。在2016年5月1日营改增以前，根据《营业税暂行条例》的规定，乙建筑公司虽然只收到400万元工程款，却需要将600万元甲供材计入营业额缴纳营业税。在实务中，可能会出现两种逃税现象:第一种,乙建筑公司只就400万元计算缴纳营业税，为甲公司开具400万元的建安发票,甲公司凭600万元材料的增值税发票和400万元的建安营业税发票计入开发成本。该种情况下乙公司少缴了营业税;
第二种,乙公司就1000万元全额缴纳营业税，为甲公司开具1000万元建安发票。此时甲公司已经有1000万元的建安发票，可能会在采购材料时不索要600万元材料的增值税发票，为材料供应商少缴增值税提供了可能。由于以票控税的征管模式在甲供材领域出现了征管盲区,在实务中经常出现基层税务机要求房地产开发企业对甲供材缴纳营业税后,必须取得建安发票才能在土地增值税清算中扣除。
2016年5月1日起全面营改增后,甲供材的增值税发票通常开给甲方，乙方仅就提供的建筑业劳务缴纳增值税，向甲方开具增值税发票。
根据《七条第二规定,前期工程费,包活规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通-平”等支出。
因此，对房地产开发企业委托境外设计公司发生的境外设计费，真实、合理且能提供合法、有效凭证的，允许作为前期工程费在计算增值额时计入开发成本项目扣除。
房地产开发企业转让房地产过程中发生诉讼活动缴纳的诉讼费，应按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)项规定,作为房地产开发费用中的管理费用计算扣除，而不能计入房地产开发成本项目扣除。
根据《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009]91号印发)第二十一条第(五)项的规定,纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
房地产开发企业发生的燃气、景观、绿化、门窗等建造成本，可明确受益对象,例如:燃气的受益对象为住宅,地上景观、绿化、门窗的受益对象为地上建筑物。因此，房地产开发企业发生的燃气、景观、绿化、门窗等建造成本,应在受益对象范围内进行分摊。
对样板房、售楼部的建造、装修费用如何扣除问题，国家税务总局没有明确具体统一的规定。安徽、江苏等地出台地方性的具体规定。
1.安徽省样板房、售楼部的建造、装修费用的处理
根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第四十一条的规定,纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部,其建造费用、修费用不得计房地产开发成本。
2.江苏省临时的售楼部、样板房及其装修费用的扣除口径
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，江苏的执行口径应分如下不同情况处理:
(1)在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的。其发生的设计、建造、装修等费用,应计入房地产开发费用扣除。
(2)项目主体内修建的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用,建成后有偿转让的,应计算收入并准予扣除。
(3)房地产企业利用规划配套设施(如会所、物业管理用房等)，发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理:
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
② 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
③建成后有偿转让的,应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(4)在开发项目红线外修建或租用的房屋，所发生的建造、装修、租赁等费用,属于营销费用,应计入房地产开发费用扣除。
3.重庆市的执行口径
重庆市的在清算单位范围内营销设施、样板房装修费用处理方法为:附着于可售房产的，对象化计人相应类型房产建筑安装成本;附着于不可售公配设施的,计人公共配套设施费;附着于临时建筑体的，计人开发间接费(临时建筑体建造费)。
六，营销设施建造费可否计入开发间接费扣除问题
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(200931号印发)规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费?
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，江苏明确土地增值税的开发成本中的开发间接费用项目不包括营销设施建造费。这与重庆市的执行口径有所
不同。
七，搭建楼盘模型发生的费用支出的扣除问题
某房地产企业销售楼盘,为便于客户更直观地了解小区全景，在售楼处搭建楼盘模型发生的费用支出,在土地增值税清算时是否可以计入开发成本并加计扣除?
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款的规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费织管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，房地产企业在售楼处搭建楼盘模型发生的费用支出不属于开发成本的列支范围，不可以计人开发成本扣除，也不得作为加计扣除的基数。
八，开发成本是否需要全部支付后才可以扣除问题
1.江苏省的执行口径
开发成本中发生的支出是否一定要全部支付后才可以扣除?已开票未支付的部分是否可以扣除?如合同约定分期付款的工程款。审核建安成本时有些单位存在工程款已预付而发票未到或者预提部分费用的如何扣除?
针对上述问题,江苏明确:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条的规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
根据《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009]91号印发)第二十一条的规定,审核扣除项目是否符合下列要求:
(1)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。
因此,江苏明确开发成本中发生的款项要实际支付并取得合法有效凭证才可以扣除。
2.重庆市的执行口径
对于未支付费用重庆的执行口径是:扣除项目中所归集的相关成本费用须是实际发生和已经支付，预提费用、未实际支付的成本费用不确认为扣除项目。
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