揭秘土地增值税：全面解析关键疑难点，精准掌握税务策略
2024-04-19 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
1. **工业企业转让自有土地的土地增值税加计扣除问题**：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条，仅当纳税人从事房地产开发且符合条例第六条（五）项的规定时，才能在计算增值额的扣除项目上加计20%进行扣除。
2. **软装费用作为土地增值税的扣除项目**：
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修房屋时，相关的装修费用可计入房地产开发成本，从而作为土地增值税的扣除项目。
3. **政府拍卖取得土地的补偿款是否涉及增值税和土地增值税**：
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），因城市规划或国家建设需要搬迁的情形，可免征土地增值税。
4. **土地增值税中的应税收入是否包括视同销售收入**：
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）指出，房地产开发企业将开发产品用于非销售目的且发生所有权转移时，应视同销售，其收入应按市场价格或评估价值确定，进入应税收入计算。
5. **旧城改造期间自有房地产转让的土地增值税问题**：
依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］006号），因城市规划或国家建设需要搬迁并自行转让房地产的，可免征土地增值税。
6. **开发项目中收取的违约金和更名费是否纳入土地增值税征收**：
违约金和更名费不计入土地增值税的销售收入，因此不纳入土地增值税征收范围。
7. **个人归还政府土地的土地增值税处理**：
如果个人归还土地行为涉及转让土地使用权，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，此行为应缴纳土地增值税，除非属于政府征用或自行转让原房地产等免税情况。
8. **股权转让中的土地使用权是否计入土地增值税**：
若股权转让中土地使用权未发生实际转让，则不计入土地增值税计算。
9. **未取得预售许可证的房地产销售是否征土地增值税**：
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号），即使未取得土地使用权证书，土地使用者的实质转让行为也应纳税，包括土地增值税。
10. **土地置换中是否缴
纳土地增值税**：
如果置换涉及的土地为国有土地使用权，并且发生了有偿转让，这种行为属于土地增值税的应税行为。
11. **房地产企业对外投资的土地增值税处理**：
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），房地产企业将房地产用于对外投资且发生所有权转移时，应视同销售，并计入土地增值税收入。
12. **公司合并中房产过户是否需要缴纳土地增值税**：
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），企业合并时原企业将房产过户至合并后的企业，暂不征收土地增值税。
13. **企业房地产划转的土地增值税问题**：
如《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）所述，房地产企业的房地产划转不属于转让行为，因此不征收土地增值税，除非涉及公允价值转让。
14. **不动产投资入股的土地增值税处理**：
按《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号），以房地产作价入股的行为，暂免征收土地增值税，除非所投资企业从事房地产开发。
15. **个人自用房屋交换的土地增值税问题**：
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号），个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实后，可以免征土地增值税。
16. **开发商自用后出租的房产的土地增值税**：
如果房产所属项目已经进行过土地增值税清算，则按后续管理办法处理；如果未清算，应按项目立项文件处理。
17. **旅游设施转让的土地增值税问题**：
如《土地增值税暂行条例》规定，旅游设施若与土地使用权一起转让，则视为房地产交易，需缴纳土地增值税。
18. **商业用房出租的土地增值税问题**：
由于出租行为不涉及房地产转让，不产生土地增值税征收对象。
19. **企业分立的土地增值税处理**：
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号），除房地产开发企业相关分立业务外，其他分立业务暂免土地增值税。
20. **无偿转让给关联企业的房产土地增值税问题**：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，无偿转让不符合免税赠与条件，应缴纳土地增值税。
21. **房地产企业
部分房产自用的土地增值税**：
如果产权未发生转移，则不征收土地增值税，相关成本和费用在税款清算时不得扣除。
22. **企业兼并中房地产转让的土地增值税**：
在企业兼并中，对房地产转让免征土地增值税，根据财税字（1995）48号文件。
23. **职工集资建房的土地增值税**：
职工集资建房不属于土地增值税征收范围，不需缴纳。
24. **开发经济适用房的土地增值税**：
经济适用房属于普通标准住宅，其增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。
25. **纳税人土地出让金作为政府投资的处理**：
如果纳税人的土地出让金作为政府投资且金额一致，可作为计算土地增值税的扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条，仅当纳税人从事房地产开发且符合条例第六条（五）项的规定时，才能在计算增值额的扣除项目上加计20%进行扣除。
2. **软装费用作为土地增值税的扣除项目**：
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修房屋时，相关的装修费用可计入房地产开发成本，从而作为土地增值税的扣除项目。
3. **政府拍卖取得土地的补偿款是否涉及增值税和土地增值税**：
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），因城市规划或国家建设需要搬迁的情形，可免征土地增值税。
4. **土地增值税中的应税收入是否包括视同销售收入**：
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）指出，房地产开发企业将开发产品用于非销售目的且发生所有权转移时，应视同销售，其收入应按市场价格或评估价值确定，进入应税收入计算。
5. **旧城改造期间自有房地产转让的土地增值税问题**：
依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］006号），因城市规划或国家建设需要搬迁并自行转让房地产的，可免征土地增值税。
6. **开发项目中收取的违约金和更名费是否纳入土地增值税征收**：
违约金和更名费不计入土地增值税的销售收入，因此不纳入土地增值税征收范围。
7. **个人归还政府土地的土地增值税处理**：
如果个人归还土地行为涉及转让土地使用权，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，此行为应缴纳土地增值税，除非属于政府征用或自行转让原房地产等免税情况。
8. **股权转让中的土地使用权是否计入土地增值税**：
若股权转让中土地使用权未发生实际转让，则不计入土地增值税计算。
9. **未取得预售许可证的房地产销售是否征土地增值税**：
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号），即使未取得土地使用权证书，土地使用者的实质转让行为也应纳税，包括土地增值税。
10. **土地置换中是否缴
纳土地增值税**：
如果置换涉及的土地为国有土地使用权，并且发生了有偿转让，这种行为属于土地增值税的应税行为。
11. **房地产企业对外投资的土地增值税处理**：
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），房地产企业将房地产用于对外投资且发生所有权转移时，应视同销售，并计入土地增值税收入。
12. **公司合并中房产过户是否需要缴纳土地增值税**：
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），企业合并时原企业将房产过户至合并后的企业，暂不征收土地增值税。
13. **企业房地产划转的土地增值税问题**：
如《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）所述，房地产企业的房地产划转不属于转让行为，因此不征收土地增值税，除非涉及公允价值转让。
14. **不动产投资入股的土地增值税处理**：
按《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号），以房地产作价入股的行为，暂免征收土地增值税，除非所投资企业从事房地产开发。
15. **个人自用房屋交换的土地增值税问题**：
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号），个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实后，可以免征土地增值税。
16. **开发商自用后出租的房产的土地增值税**：
如果房产所属项目已经进行过土地增值税清算，则按后续管理办法处理；如果未清算，应按项目立项文件处理。
17. **旅游设施转让的土地增值税问题**：
如《土地增值税暂行条例》规定，旅游设施若与土地使用权一起转让，则视为房地产交易，需缴纳土地增值税。
18. **商业用房出租的土地增值税问题**：
由于出租行为不涉及房地产转让，不产生土地增值税征收对象。
19. **企业分立的土地增值税处理**：
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号），除房地产开发企业相关分立业务外，其他分立业务暂免土地增值税。
20. **无偿转让给关联企业的房产土地增值税问题**：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，无偿转让不符合免税赠与条件，应缴纳土地增值税。
21. **房地产企业
部分房产自用的土地增值税**：
如果产权未发生转移，则不征收土地增值税，相关成本和费用在税款清算时不得扣除。
22. **企业兼并中房地产转让的土地增值税**：
在企业兼并中，对房地产转让免征土地增值税，根据财税字（1995）48号文件。
23. **职工集资建房的土地增值税**：
职工集资建房不属于土地增值税征收范围，不需缴纳。
24. **开发经济适用房的土地增值税**：
经济适用房属于普通标准住宅，其增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。
25. **纳税人土地出让金作为政府投资的处理**：
如果纳税人的土地出让金作为政府投资且金额一致，可作为计算土地增值税的扣除项目。
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