土地增值税预缴政策大揭秘：十大地区执行差异解密，纳税人必读！

纳税人对土地增值税预缴依据的理解存在差异，导致了一定程度的稽查问题。自2016年国家税务总局发布第70号公告以来，对于预缴依据的解读就有不同意见。

土地增值税预缴依据的差异主要源于以下两项政策：

1.《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产所得收入不包含增值税部分。

2.《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）为方便纳税人，简化土地增值税预征计算，允许房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，按照以下方法计算土地增值税预征依据：

土地增值税预征计征依据 = 预收款 - 应预缴增值税税款

在这种情况下，到底应该适用哪项政策呢？

根据政策背景和实务分析，大多数地区倾向于遵循国家税务总局2016年第70号公告，确定土地增值税预缴的申报方式。

下面是一些可以选择预征依据的地区：

1、四川省规定
关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告国家税务总局（四川省税务局2023年第3号）纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产，在申报预缴土地增值税时，可自行选择以下方式之一确定计征依据：【方式一】土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款应预缴增值税税款=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）×增值税预征率【方式二】土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

2、内蒙古规定
关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局）纳税人采取预收款方式销售房地产的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计税依据，该方法一经确定不得变更：预征土地增值税计税依据=预收款－应预缴增值税税款预征土地增值税计税依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）
预征依据不可选择的地区：

3、横琴粤澳规定
关于横琴粤澳深度合作区土地增值税预征事项的公告（国家税务总局横琴粤澳深度合作区税务局2023年第3号）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。
4、重庆市规定
关于土地增值税预征有关事项的公告（国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局公告2023年第5号）公告第一条中，所称“土地增值税应税收入”为不含增值税的交易价格，并以此确定预征计税依据。增值税适用一般计税的，土地增值税预征计税依据=含税成交价格/(1+增值税适用税率);增值税适用简易计税的，土地增值税预征计税依据=含税成交价格/(1+增值税征收率)。

5、广东省规定
关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2017年第7号） 房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。
关于发布《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号）第二十四条  营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税。（一）适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。（二）适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。第二十五条  纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
关于我市房地产开发项目土地增值税管理有关问题的通知（江税发[2018]69号）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2018年第10号）房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。
关于修订《土地增值税征管工作规程（试行）》的公告（深圳市地方税务局公告2016年第7号）
第十二条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。
关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产项目预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳。未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

6、山东省规定
关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）第十条 转让房地产取得的收入是指房地产开发企业转让房地产实际取得的全部价款和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。第十一条 房地产开发企业采取预收款方式预售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局公告[2022]1号）二、土地增值税预征计算方法
（一）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款（二）房地产开发企业采取全款方式销售或先开具发票的，土地增值税预征的计征依据为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

7、湖北省规定
关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函[2021]9号）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

8、云南省规定
关于土地增值税征管若干事项的公告国家税务总局（云南省税务局公告2020年第7号）土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。

9、天津规定
关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2019年第13号）“土地增值税预征的计征依据”按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定确认。

10、新疆自治区规定
关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）营改增后土地增值税计税依据问题
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。