土地增值税清算种如何审核建筑安装工程费?

建筑安装工程成本是项目开发中最大的成本支出项目之一，涉及的业务最复杂，审核人员花费的精力最大。《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009)91号文件印发)第二十五条规定:“审核建筑安装工程费时应当重点关注:
   (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
   (二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
   (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
   (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
   (五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。”
   在审核中，对于取得的建筑安装工程发票,《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定，关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题，“营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计人土地增值税扣除项目金额”。
    根据上述政策及一些地区税务机关在具体征管操作上的做法(规定)，在审核上述建筑安装工程成本时，一般围绕以下四点展开:
    首先，核对清算资料中的审核调整表、审核明细表等资料，在核对调整金额的基础上，核对有无遗漏应调整业务。核对时还需要重点抽查一定金额(如5万元)以上的原始票据，即查看原始人账凭证是否合规，如果没有原始凭证或原始凭证不合规，则需要企业提供合规的原始凭证，否则不予扣除。
    其次，核对相关的建筑施工合同(协议)，对合同(协议)与实际发生数之间的差异要仔细核查，凡是不符合政策、与房屋正常成本支出无关的支出不得扣除。例如抗灾抢险、额外建筑支出等。
   再次，核对建筑安装工程费造价明细表及相关甲供材资料，根据提供的资料判断其处理是否合规。
   最后，审核建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。凡不是在项目所在地税务机关开具的发票，其支出不得扣除。

各地对建筑安装工程费的审核也是根据国家税务总局审核重点确定相应审核重点并进行细化的，各地具体规定举例如下:

1.湖北省规定
    根据《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第二十九条的规定，在审核建筑安装工程费时应当重点关注:
   (1)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、付款现金流等相符。
   (2)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

(3)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
  (4)建筑安装服务增值税发票是否在备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及备案的项目名称。
   2.广东省规定
   根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第三十二条的规定，在审核建筑安装工程费时应当重点关注:
   (1)发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。
    (2)建筑安装服务增值税发票是否在备注注明建筑服务发生地县(市、区)名称及备案的项目名称。
    3.黑龙江省规定
   根据《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》(黑龙江省地方税务局公告2016年第2号发布)第二十五条的规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注:
   (1)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。有条件的地区还可以凭借开发商介绍信和检查人员的身份证，到当地城建档案馆，调取该房地产开发项目有关信息进行比对核实，验证有无虚列支出等情况。
   ( 2)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除。
    (3)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
   (4)房地产开发企业是否存在利用关联方承包或分包工程，增加或减少建筑。安装成本的情形。
    (5)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
   (6)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
    4.宁波市规定
    根据《宁波市房地产项目土地增值税清算审核工作指引》(2013年第3号)第三条的规定，相关审核方法如下:
    (1)建筑安装工程费真实性审核。查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。
    结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价(包含土建、水电、初装饰)与市发展改革委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的.要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问，可做进一步核实。
    (2)设计费用审核。核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时可要求其提供境外中介机构报告。
    5.江苏省规定
    根据《土地增值税清算要素鉴别法》(苏州地税发〔2010〕87号文件印发，江苏省地方税务局以苏地税财行便函(2010〕26号文件转发)第二条第(二)项的规定，相关开发成本的鉴别关注点及方法如下:
   (1)企业在开发过程中，大量接触相关业务单位，业务票据往来繁杂，存在以“假发票”虚列成本的问题。
鉴别方法:①可根据收款方的性质、支付款项的内容来判断鉴别凭据的合法有效性:如对方单位是经营性企业，就必须提供税务局监制的发票;如对方是行政机关或者政府行业管理机构，收取的是相关政府性规费，需提供省级财政部门监制的行政事业性收费收据。②可查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，来查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。③对暂时无法确定真伪的发票，通过发票查询系统查询。④对超过一定金额的可疑发票，可查阅银行对账单，确认是否实际支付。对通过现金支付的大额发票，应关注是否真实合理。

    (2)部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费用发票的“假业务”手段，加大建安成本的扣除金额，从而在土地增值税清算中少缴税款。
    鉴别方法:在确定发票真伪的基础上，根据费用发生的性质、与项目的关联程度，判断成本费用的真实及可配比性，主要方法有:
   ①对企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，对差异部分要求开发企业提供合理解释及依据的问题。
②将企业的单位建安成本与建设部门提供的各年度建筑安装工程造价参考表核对，对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据，不能解释或提供依据的，按建设部门公布的每平方米建安造价金额标准核定企业的建安成本。
    ③采取“实地查验”方式或聘请工程造价师，到施工现场了解其真实开发情况，从而估算项目工程量。
   (3)开发企业同时进行自建房和房地产开发，多列支房地产开发部分的开发成本，少计自建房屋的成本，从而减轻土地增值税负担。
    鉴别方法:重点审核“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看是否将不属于开发房地产的成本也记入了“开发成本”账户。同时，查看成本分摊方法是否合理，是否符合税法规定。
   (4)房地产企业开发建设节能型房产项目，如提供恒温、恒氧等设施，其发生支出的真实性的确认较难。
鉴别方法:部分房地产企业为提升楼盘品质，采用新型材料或先进设备，其发生的支出由于各楼盘间不具有可比性，确认较难。在审核时，应查看企业与供货商签订的供货合同与发票金额是否一致，必要时应向第三方咨询节能设施和新型材料的市场价格，以确认这类支出的合理性。
    (5)房地产企业支付的设计费用名目繁多，特别是支付给境外设计公司的设计费，金额大，如何确认其真实性。
鉴别方法:查看企业的设计合同和楼盘销售广告，看设计费收款单位与设计单位是否一致;查看房地产企业银行转账记录与发票所载的收款单位与收款金额是否一致;如果有向同一设计单位或不同设计单位重复支付某设计项目款项的情况，应要求企业合理解释原因。