关于土地增值税纳税筹划几个常见问题

    会计核算数据的准确性是税收筹划工作的前提条件。按照我国土地增值税的相关规定，土地增值税计算的两大基本要素：一是销售收入，二是依法可扣除的项目。

    在纳税筹划提出的初期加大扣除项目是纳税筹划的基本思路。但是由于 Z 房地产开发企业会计核算不规范，导致主管税务机关在土地增值税材料核查时，调减大额的可以扣除项目，从而导致企业的土地增值税税率跳档，应纳税额大幅增加。

   比如：在清算核查过程中，主管税务机关发现一些可扣除项目的原始资料缺失，甚至存在多张发票缺失的情况；财务人员把土地闲置费和相关的滞纳金及罚款计入土地增值税可扣除项目；企业将墙改基金，农民工工资保证金等项目计入前期工程费项目，税法规定墙改基金和农民工工资保证金费用属于各类保证金，后期还会返还给房地产开发企业，所以不能进行税前扣除；企业将未结算的预估工程款作为可扣除项目，虽然工程劳务已经发生但是其暂估金额过高，且在短期内不能取得发票，所以不能扣除。许多工程款付款资料缺少审计确认书及监理签字，其实合同是真实合同，但由于缺少相关资料导致其真实性被主管税务机关所质疑，部分工程款被剔除；企业财务人员把不能取得的利息发票的资本化利息作为扣除项目，所以企业应该采用计算扣除，超过限额外的支出则不能作为扣除依据。这些不规范的账务处理给主管税务机关带来了企业整体会计核算工作不规范的印象，导致了主管税务机关必须对企业进行实地调查，有损企业形象和增加了土地增值税清算工作的难度。 

    由于计划经济在我国的长期存在，导致企业纳税筹划意识不高，在资源投入有限的前提下，许多中小型企业是无暇顾及纳税筹划工作的。由土地增值税清算工作的特点可知，其具有复杂性和特殊性，且房地产开发周期长，要在各个税种相互作用的前提下进行纳税筹划工作则需要投入大量的精力和长期的探索。 房地产开发周期长导致需要进行纳税申报的项目一般有 3-4个，加之税务不允许出现失误，房地产开发企业税务人员的工作量之大，这就导致税务人员在日常工作中无时间去学习新的税务知识及政策。虽然日常的一些税务问题都可以处理，但是对复杂的税务问题处理经验还是欠缺，且税收政策在不断的变化，需要有足够的时间去理解和消化。

    企业的税务审批流程是，税务人员根据财务数据出具线下纳税申报表并由部门经理审核无误后上报集团税务部门审核，但在实际工作中并没有执行这样的审批流程，由税务人员直接进行纳税申报；由于日常的工作量大，税务人员每天仅限于能保证完成当天的工作，无暇去研究最新政策和参加辅导机构的纳税政策培训，导致房地产开发企业的纳税筹划工作只能停留在表层，只是在会计人员在的核算方面简单的筹划。比如，确收预收房款时，如遇到客户采取分期付款购买商品房时，在签订合同时按照约定的时间分期收款并开具发票，已达到延期确认收入的目的。可利用普通住宅增值率低于 20%，免征土地增值的优惠政策来进行筹划。 

    土地增值税所规定的第四项扣除项目即通常说的房地产开发费用，由于借款用途不明确，虽然能提供利息发票，但也不能据实扣除。众所周知房地产开发周期长，资金需求量大，为了维持房地产企业的资金链稳定，大多数房地产企业会向银行等金融机构贷款来弥补项目前期的资金缺口，因此企业会产生大笔的贷款利息费用。对于资本化利息的扣除规定是：能够向税务机关提供合法贷款证明的可据实扣除。

    实际案例中，在 Z 房地产开发企业的贷款合同台账中，可以查询并找到相关合同的原件，但仍被主管税务机关剔除，主要原因为：借款合同未能说明借款的具体用途，且贷款利率高于税法所规定的范围，虽然开具了利息发票仍然不能扣除。由于其资本化利息远远高于取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 5%，所以导致房地产开发企业的可扣除额减少近八百万元。 

    由土地增值税的清算制度可知，土地增值税的纳税筹划是一项长期而复杂的工程，任何阶段都会涉及到纳税筹划工作，任何阶段筹划工作的效果都会影响全局的筹划工作。房地产开发企业的土地增值税税务筹划工作不能只在收入和扣除项目核算方面做相关筹划工作，由于成本部在项目初期对前期开发成本的工程量核算上可能出现失误，这就导致商品房的价格弹性空间变小，使得销售部门后期的销售过程中不能根据市场的行情及时推出促进销售量的价格优惠政策，不利于销售工作的开展。

    在合理合法的范围内降低企业所纳税款是企业纳税筹划的目标。但在纳税筹划过程中，房地产开发企业往往忽视了投入与产出的比例关系，虽然进行了纳税筹划，但是达到的效果并不明显。比如房地产开发企业虽然延迟清算时间，看似为企业赢得了时间价值，但是在延迟的这段时间内还需要预缴税款，缴纳的税款远远高于时间价值带来的收益。