关于土地增值税计算增值额时不得扣除的项目
2022-11-02 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
一，预提费用的扣除问题
1.土地增值税的处理
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第(四)项的规定,房地产开发企业的预提费用,除另有规定外，不得扣除。根据《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009]91号印发)第二十一条的规定,审核扣除项目是否符合下列要求:“(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。”
因此,房地产开发企业的预提费用，除另有规定外,在计算增值额时不得扣除。不过，兰州市的执行口径为“十一、截止到清算日,企业应发生未发生的费用,比如绿化、基础设施费、配套设施费等，如何确定扣除项目。经主管税务机关审批，房地产企业可以预提相关费用并准予扣除。根据预提的费用，进行成本归集。在实际发生后，余额按预征率征收土地增值税”。
2.企业所得税处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009]31号印发)第三十二条的规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(1)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(3)向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定顶提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金
或其他专项基金。
二，土地闲置费不得扣除
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函(2010〕220号)第四条“房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题”规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
然而,根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009]31号)第二十七条的规定,企业所得税开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费。土地征用费及拆迁补偿费,是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补缴的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。也就是说土地闲置费在企业所得税处理时，可以计入开发产品计税成本中的土地征用费及拆迁补偿费项目，从而在企业所得税前扣除。
《北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告》(北京市地方税务局2010年第2号公告)第一条规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出,均不得扣除。
阅读:316 评论:0