分析土地改造不征增值税要具备的条件

企业参与土地改造、拆迁并非都要缴纳增值税，但是增值税政策口径并不明确。我们还是先参考《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告 2013年第15号)的规定:

    一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税;规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。

    投资方向政府土地改造项目投入资金并承担项目风险和损益的行为，属于投资行为，按照原营业税政策规定，投资行为不属于营业税征税范围，不征收营业税，因此，投资方取得的投资收益不应征收营业税。投资方在协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化整治等工作的过程中，与规划设计单位、施工单位签订劳务合同并直接支付设计费和工程款，并未提供规划设计劳务和建筑业劳务，对规划设计单位和施工单位取得的设计费和施工费应照章征收营业税。
    能否不征收营业税，关键是该项行为是否风险自担，且自身除投资外并无实质性实施拆迁改造，而是代行政府部分职能，需要向其他规划设计单位和施工单位支付费用。增值税的规定是否仍然如此呢?我们可以参考原河北省国家税务局的营改增政策解答:
    关于与政府共同合作进行土地改造、拆迁(一级土地开发)缴纳增值税问题

纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合国家税务总局公告2013年第 15 号所规定的“投资行为”的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。