商业地产的模式的涉税分析处理

商业地产主要涉及不动产租赁、不动产销售、物业管理等经营方式。其相关税务处理如下。
   (一)增值税
   1、不动产租赁经营涉税处理

1)纳税义务发生时间
  《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(2016]36号附件1)规定,纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  2)计税方法及纳税地点
  (1)一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:
   一般纳税人出租其 2016年4月 30 日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率计算应纳税额。
   不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税
    一般纳税人出租其 2016 年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。
    不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照 3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
    一般纳税人出租其 2016年4月 30 日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
   (2)小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:
    单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。
    不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
   (3)其他个人出租不动产(不含住房),按照 5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房,按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
    纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的,由直辖市或计划单列市税务机关决定是否在不动产所在地预缴税款。
    纳税人出租不动产,按照规定需要预缴税款的,应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。
   3)预缴税款的计算
   (1)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,按照以下公式计算应预缴税款:
      应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)x3%
   (2)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)x5%

(3)个体工商户出租住房,按照以下公式计算应预缴税款:
      应预缴税款一含税销售新+(1+5%)x1.5%
   (4)其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:第一,出租住房:
      应纳税款一含税销售额÷(1+5%)x15%
   第二,出租非住房:
     应纳税款=含税销售额÷(1+5%)x5%
   单位和个体工商户出租不动产,按照规定向不动产所在地主管税务机关预缴税款时,应填写《增值税预缴税款表》。
   单位和个体工商户出租不动产,向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。
    纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。
    纳税人出租不动产按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管税务机关按照下列规定进行处理:
   《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征收管理法》)第六十二条规定,纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正,可以处2000元以下的罚款;情节严重的,可以处2000元以上10000元以下的罚款，
   根据《国家税务总局关于发布的<纳税信用评价指标和评价方式(试行)>公告》(国家税务总局公告 2014年第 48号)附件《纳税信用评价指标和评价方式(试行)》的规定，未按规定期限纳税申报(按税种按次计算),扣5分，
   4)发票开具
   《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法)的公告》(国家税务总局公告 2016年第16号，以下简称国家税务总局2016年第16号公告)小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产,不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
  《国家税务总局关于增值税发票管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告 2019年第33号)规定,自2020年2月1日起,增值税小规模纳税人(其他个人除外)发生增值税应税行为,需要开具增值税专用发票的,可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人,税务机关不再为其代开增值税专用发票。
    增值税小规模纳税人应当就开具增值税专用发票的销售额计算增值税应纳税额，并在规定的纳税申报期内向主管税务机关申报缴纳。在填写增值税纳税申报表时，应当将当期开具增值税专用发票的销售额,按照3%和5%的征收率,分别填写在《增值税纳税申报表》(小规模纳税人适用)第2栏和第5栏“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”的“本期数”相应栏次中。

国家税务总局公告2016年第16号公告规定,其他个人出租不动产,可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
    纳税人向其他个人出租不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

5)税收优惠
   (1)《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)规定,2021年4月1日起，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收人未超过 15 万元的,免征增值税。
    ( 2)《财政部、税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部、税务总局公告2022年第15号)规定，自2022年4月1日至2022年12月31日,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收人,免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,暂停预缴增值税。
    (3)《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定,纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(2016)36号附件1)第十四条规定的视同销售服务。
    2.物业管理经营涉税处理
    (1)《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告 2016年第54号)规定,提供物业管理服务的纳税人,向服务接收方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税办法依 3%的征收率计算缴纳增值税。
    (2)物业管理公司,同时有房屋租赁业务,可否开一张租赁发票,再开一张物业服务费发票,以区别不同税率?
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税(2016]36号附件1)第三十九条规定,纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。
    因此,根据 2016年5月10 日国家税务总局纳税服务司关于下发“营改增”热点问题答复口径和“营改增”培训参考材料的函适用不同税率的项目应分别开具,但可以在同一张发票上开具。
    (3)《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税(2016]140号,以下简称财税(2016)140号文件)规定,物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。
    (二)企业所得税
   《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函(201079号)规定,据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下简称《企业所得税法实施条例》)第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《企业房得税法实施条例》第九条规定的收人与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入在租赁期内,分期均匀计入相关年度收人。
    出租方如为在我国境内设有机构场所且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
   (三)房产税
   根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税(2009)128号)第一条关于无租使用其他单位房产的房产税问题的规定,企业对外出租房屋,应缴纳房产税,以房产租金收人为计税依据,税率为 12%。无租用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
    (四) 印花税
    房屋、土地租赁合同应按“财产租赁合同”贴花:计税依据为租赁合同金额,税率为1‰。
   (五)土地使用税
    企业拥有土地使用权,以其实际占用土地面积为计税依据,依照规定税额计算缴纳。