房地产企业转让开发产品应纳税额的计算和案例分析

一、转让开发产品的扣除项目
对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算销售开发产品的增值额时,取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性。即转让开发产品的扣除项目包括如下五项:
   (1)取得土地使用权时支付的地价款和有关费用。

(2)房地产开发成本。

(3)房地产开发费用。
    (4)与转让房地产有关的税金。

 (5)加计20%扣除。
   二、应纳土地增值税税额计算
   (一)土地增值税计算方法
    应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率。如果增值额超过扣除项目金额50%以上，在计算税额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。
    在实际征纳中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额。即根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条的规定计算土地增值税税额的,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
    (1)增值额未超过扣除项目金额50%。
           土地增值税税额-增值额x30%
    (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。
           土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的。

       土地增值税税额-增值额x50%一扣除项目金额x15%

(4)增值额超过扣除项目金额200%。
         土地增值税税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%
    公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

(二)改增后土地增值税的计算
    根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016)于营改增前后土地增值税清算的计算问题”的规定,房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额:
    1.土地增值税应税收入的确认
    土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收人+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2.与转让房地产有关的税金的确定
   与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加

三，营改增后转让房地产土地增值税计算案例分析
   B房地产开发公司2022年8月转让位于市区的一幢写字楼取得价款1050万元(合同注明增值税额 50 万元)。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元(含承受土地缴纳的契税2万元)，房地产开发成本为200万元，除借款利息外的房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 10%计算。
   已知施工合同约定的开工日期为2016 年4月,该公司选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。该省规定印花税作为房地产开发费用扣除。


    (1)计算转让写字楼应缴纳的相关税金及附加;

 (2)计算与转让房地产有关的税金;
    (3)计算土地增值税增值额时允许扣除的税金及附加;

 (4)计算该公司应缴纳的土地增值税。

【解析】
   (1)转让房地产的收入(销售额):1050÷(1+5%)=1000(万元)。
   (2)转让房地产应缴纳的增值税及附加:

  增值税:1000x5%=50(万元);
     城市维护建设税:50x7%=35(万元);

  教育费附加:50x3%=1.5(万元);

  地方教育附加:50x2%=1(万元);

  印花税:1000x0.05%=0.5(万元);
      转让房地产应缴纳的税金及附加为:3.5+15+1+05=65(万元)。

(3)扣除项目金额:
    ①取得土地使用权所支付的金额:50万元。

②房地产开发成本:200万元。

③房地产开发费用:(200+50)x10%=25(万元)。
   ④与转让房地产有关的税金为:3.5+1.5+1=6(万元)。

⑤ 加计扣除20%:(50+200)x20%=50(万元)。扣除项目金额=50+200+25+6+50=331(万元)。

(4)增值额的计算:增值额=1000-331=669(万元)。

(5)增值率的计算:

增值率=669÷331x100%=202.11%，适用税率为 60%，速算扣除系数为35%。
  (6)应纳土地增值税额:
  应纳税额=669x60%-331x35%=401.4-115.85=28555(万元)。