土地增值税清算项目收入审核的方法（2022）

清算项目的收入,是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入实现时间的确定,按国家税务总局有关规定执行。

一、收入审核的基本程序和方法
   土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括:

(1)评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
   (2)获取或编制土地增值税清算项目收人明细表,复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
   (3)了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
   (4)查明收入的确认原则、方法,注意纳税人采用的国家统一会计制度与税收规定以及不同税种在收人确认上的差异。
   (5)正确划分预售收入与销售收入,防止影响清算数据的准确性。

(6)必要时,利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

 二、应税收入的确认
   税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入,确认土地增值税的应税收入。
   土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为人民币以外的货币的,以取得收人当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。
   对于以分期收款形式取得的外币收入,应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

    三、视同销售收入的审核
   纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认:
   (1)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
   (2)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
   (3)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
    四、代收费用的审核
   对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理:
   (1)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时，可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。
   (2)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。
    五、截止性测试
   必要时,税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括:
   (1)审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
   (2)确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实,内容是否完整,相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理,是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
   (3)审核企业对于以土地使用权投资开发的项目,是否按规定进行税务处理。
   (4)审核按揭贷款收入有无申报纳税,有无挂在往来账,如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
   (5)审核纳税人以房换地,在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
   (6)审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
   (7)审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
   (8)审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
  (9)审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
  (10)地产土地作股投资或联营从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营,是否按规定申报纳税。