2022关于 房地产开发企业预售收入企业所得税处理

一、产品完工标准
   《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发20931号文件发布)规定，开发产品完工是结算计税成本的前提，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:

(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

(2)开发产品已开始投入使用;

(3)开发产品已取得了初始产权证明。上述三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，把最早的一个时点确定为开发产品完工时点。
   二、预计计税毛利率

   企业销售未完工开发产品取得的收人，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计人当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
    企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
    (4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
    三、预售阶段所得税收入的确认
    根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收人，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认:
    (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收人的实现。
    (2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
    (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收人的实现。
   (4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现:
    ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。