【案例分析】土地增值税清算后企业所得税应退税款计算

A房地产开发公司20x4年1月开始开发某房地产项目，20x6年9月项目全部竣工并销售完毕，11月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中20x4年至20x6年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元;20x6年清算后补缴土地增值税500万元。20x4年至20x6年实现的项目销售收入(不含税)分别为 12 000万元、15 000万元、3 000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业20x6年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。该企业适用企业所得税税率为25%。企业没有后续开发项目，拟申请退税。具体计算如下:
    1.20x4年度。
    20x4年应分摊的土地增值税:1 100x(12 000+30 000)=440(万元);当年应补充扣除土地增值税税款:440-240-200(万元)。
   调减当年企业所得税应税所得额200万元，应退税45万元，另形成亏损20万元向以后年度结转。[重新申报调增后应纳税所得额:45+25%-200=-20(万元)，因此调整后可留待以后年度弥补的亏损20万元，应退回已交企业所得税额45万元。]
    2.20x5年度。
    20x5年应分摊的土地增值税:1 100x(15 000÷30 000)=550(万元);

 当年应补充扣除土地增值税税款:550-300-250(万元)。
    弥补上年亏损20万元，合计调减当年企业所得税应税所得额270万元，应退税:270x25%=67.5(万元)。[重新申报调整后应纳税所得额:310÷25%-250-20=970(万元)，调整后应缴纳企业所得税:970x25%=242.50(万元)，应退税:242.50-310=-67.50(万元)。]
   3.20x6年度。
   20x6年应分摊的土地增值税:1 100x(3 000÷30 000)=110(万元);

当年多扣除土地增值税税款:560-110-450(万元)。
   调增当年企业所得税应税所得额450万元，调整后应纳税所得额: -400+450=50(万元)。
    调整后应补税:50x25%=12.5(万元)。
    4.累计可退税额计算。
    累计可退税额:45+67.5-12.5=100(万元)。