2022 房地产促销方式及其税务处理的问题分析

“房子是用来住的，不是用来炒的”2017，限购等房地产场调控政密集出台的形势下，抢占市场、争夺刚需的各种促销手段纷呈，每一种促销方式下又有怎样的税务处理景致呢?
    一、代垫首付

   代垫首付款如何进行税务处理
   针对部分客户按揭贷款购房无法及时筹措首付的问题，为抓住商机，新正房地产公司推出了代业主垫付两成首付款的补贴政策。比如，市民购买一套价值100万元的商品房。按照政策，首付至少五成，即50万元。可不少人拿不出如此高的首付，于是开发商仅收取三成首付，即30万元，然后代客户垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，购房者在两年后交房时归还开发商垫付的房款。该房地产公司财务人员认为，既德企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不应考虑企业自行垫付部分收入。仍以上述100万元房款为例，首付50万元，财务仅入账30万元，纳税申报按照30万元计算增值税销售额。20万元垫付款等实际收取时再入账和进行纳税处理。

问:企业如此操作对纳税有何影响?
   分析:
   姑且不论开发商垫付首付的销售政策是否违规。按照当前税收政策的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。开发商为尽快回笼资金，促使业主尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付需要与业主缴纳的首付一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付预售收入，所以应当计入预收款预缴增值税及其他税金。另外，开发商代业主垫付首付款的前提是与业主签订了《资金垫付协议》，根据协议约定，业主必须在开发商规定时限内(一般在交房前)将首付款全额补上，开发商再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算，将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另外进行纳税处理。但是这里开发商将企业自有资金以借款形式“无偿”给客户使用，是否应当视同销售利息收入计征增值税呢?笔者并不认同，开发商还是为了卖房而采取的策略，并非白用。不过，若业主不按期还款要承担利息及违约金，则此时开发商也取得了有偿收入，理应计算缴纳增值税。