合作建房行为是否征收土地增值税问题,一文说清楚

合作建房行为是否征收土地增值税问题

(一)基本规定

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定 的通知》(财税字(1995)48号)的规定,对于方出地，一 方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。

合作建房的土地增值税处理如图1-3所示。

(二)地方具体规定

根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第三条第二项的规定，一方出土地，一方出资金,双方合作建房,出土地方取得货币性收人的，应对其取得收人部分按规定征收土地增值税。

重庆市关于合作建房的执行口径为:根据房地产开发(项目联建)相关法律法规规定,房地产开发活动中的合作建房也称项目联建，典型(标准)模式为:一方将已取得的存量土地变更为与房地产企业共有，双方共同实施项目报建,项目由房地产企业出资金主导开发,项目建成后各自分回房产(按约定分别初始确权)。

1.免征土地增值税的合作建房的两大核心条件

一是存量 土地变更为各方共有;二是房地产项目竣工后各方分别初始确权。合作建房以土地变更为两方共有为前提,非共有土地情形下的单方开发、单方销售(或“委托”销售)不属于上述合作建房，主要包括:

(1)出土地方将土地使用权全部转移给房地产企业，分房、分利润。

(2)出土地方将土地使用权作价投资到房地产企业。

(3)土地被国家收回后出让给房地产企业，房地产企业对被收回单位给予

拆迁还房。

(4)房地产企业与其他企业共同拿地、开发。

2.合作建房的土地增值税认定涉及两个主体(出地方、出资方)和三个环节

(1)土地变更共有环节。对出土地方转让土地，免征土地增值税。

(2)房产分配环节。对出资金方(房地产企业)向出土地方分配房产(双方按约定分别初始确权或者初始确权为共有后实施分割)，免征(不征收)土地增值税。

(3)房产销售环节。出资金方对外销售房产，纳入房地产项目土地增值税预征及清算管理;出土地方将分回房产再转让属于转让旧房的,适用旧房转让相关规定。