房地产税务：取得土地使用权后再代建如何征税？

取得土地使用权后再代建如何征税？

一般来讲，土地使用权在谁的名下，谁才可以立项，即便是合作建房，一方出地、一方出资金，也要求土地使用权办理变更手续，方可以双方名义办理合建审批手续。所以纳税人是否拥有土地使用权，决定了立项条件和税收认定。
    营改增前，关于房地产开发公司代建房的营业税问题，既可能按照“销售不动产”税目征收营业税，也可能按照“建筑业”征收营业税。曾有公司这样策划:将“销售不动产”税目改为“代建”服务费“少纳”营业税收高达 66 万余元。这家公司是如何“策划”的呢?
    该公司王总经理说:“我们把开发的写字楼出售给买房单位后，与对方签订的是综合大楼代建合同，这样就可以合理地避开按照销售不动产的全部金额缴纳的营业祝，而改为按照收取的代建手续费来缴纳营业税。例如，1998-1999年两年我们的建筑房屋总价为1500多万元，若按销售不动产5%税率缴纳营业税应该是75万元左右;我们的'代建手续费’是180万元，就这部分只需申报缴纳营业税9万元，通过这种策划方式，节省了66万元左右的税款。”
    这家房地产公司的税收策划结果怎么样呢?当地税务局认为:“这种做法违反了税法，不仅要补缴税款，而且还要缴罚款。”
    还有人为其进一步策划:如果开发公司在代建房过程中自己不垫付资金，而改由建筑公司垫付，或者由建设单位先预付款项，待工程竣工后统一结算。这样，开发公司就符合“代建房屋”的条件，只需按实际收取的手续费缴纳营业税即可。
   《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》(国税函[1998]554号)曾有明确:房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(下简乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税。
    这里的一个显著特点是房地产开发企业取得了土地使用权，只要土地使用权是你家的，房随地走，营改增前按照“销售不动产”征收营业税，营改增后也应该是按照“销售不动产”征收增值税，其实质就是我们常见的“定建房”“集体团购房”。
《安徽省国家税务局营改增政策解答》中有这样的内容:
   问:全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何缴纳增值税?
   答:营改增后，房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收政策计算缴纳增值税。
    那么，有无可能少交增值税呢?增值税计税原理与营业税不同，增值税属于价外税，税负的直接变化未必能带来投资净收益的增加。企业千方百计进行纳税策划的目的还是希望土地增值税少缴点儿，常见的有效手段就是分割销售额，卖毛坯房后再装修施工。增值税不一定少交，土地增值税降低税负有可能实现，其中风险自担，务必谨慎操作。