税务局在土地增值税清算中如何审核利息支出?

《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号文件印发)第二十七条规定:“审核利息支出时应当重点关注:
(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。”税务机关在审核利息支出时，重点关注以下三点:
    一是按照会计制度(或企业所得税法)规定，企业借款利息支出，在开发产品完工之前，应该实行资本化处理，计人开发产品成本。但根据土地增值税政策规定，利息费用要单独计算，不计人房地产开发成本，也不计入加计扣除基数。所以，审核时要注意是否将利息支出从房地产开发成本中全部调整至房地产开发费用。
    二是在审核清算资料中的利息支出明细时，重点放在其他融资费用的审核上，即核对清算资料中对金融机构在利息之外收取的其他融资费用的处理是否正确。如果企业在清算资料中没有提供其他融资费用的处理方式，可以要求企业补充提供。
    三是在审核借款利息在不同清算项目中的分配时，重点审核专项借款是否有继续用于其他项目的情况，如果有则要重新计算利息支出分配金额。
    四是审核支付金融机构利息(包括其他融资费用)收取的票据是否合规，对于据实扣除利息的处理，要核对利息支付凭证的原始票据，对于不符合政策规定的金额，要调整利息处理方式。
各地也是按照上述原则制定审核重点的，具体规定举例如下:
    1.湖北省规定
   《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021)9号文件印发)第三十一条规定，在审核利息支出时应当重点关注:
     (1)是否将利息支出准确计入房地产开发费用。
     (2)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

(3)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

(4)是否存在将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计人利息支出的情形。
   (5)为房地产开发提供贷款服务的金融机构，其经营贷款业务是否取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准。取得贷款利率是否超过商业银行同类同期贷款利率。
    2.广东省规定
    《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第三十四条规定，在审核利息支出时应当重点关注以下内容:
   (1)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。
   (2)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
   (3)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
   (4)是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计人利息支出。
   (5)金融机构及商业银行同类同期贷款利率是否按照以下方式处理:金融机构取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准经营贷款业务;商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同下商业银行提供贷款的利率。
    3.宁波市规定
    《宁波市房地产项目土地增值税清算审核工作指引》(2013年第3号)第三条第12点规定:“一是审核利息支出是否从房地产开发成本中调整至开发费用，以及分期开发或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出是否按项目合理分摊;二是利息支出合理性的把握。重点是资金需求量与借款的相关性和匹配性。如资金需求量小于借款，应核实其资金去向，对不合理部分予以剔除。同时，还应关注借款周期与房地产项目开发、销售、清算周期的关联性。”