企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理?

实务中，纳税人转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的，其价格要由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定。
    关于需要按照房地产评估价格计算征收的情形。《土地增值税暂行条例》第九条规定:“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:
   (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;
   (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”
    根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条的规定,“条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
    条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
    转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收人。”
    根据《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号文件印发)第十一条的规定，“在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估:
    (一)出售旧房及建筑物的;
    (二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(三)提供扣除项目金额不实的;

(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收人、扣除项目金额等及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳秘人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管”。
    关于确定评估计税价格的流程。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条的规定,《土地增值税暂行条例》第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
   《财政部 国家税务总局家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税字〔1995)61号)第一条规定:“凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等种类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”
各地具体规定举例如下:
1.海南省规定
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第八条规定，纳税人申报的房地产销
确定:
售价格明显偏低且无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收人按下列顺序
(1)按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均销售价格确定;

2.广西壮族自治区规定
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第三十三条第一款规定:“纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，税务机关参照本办法第三十二条确定计税价格。
3.安徽省规定
《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十四条第(三)项第一款规定:“纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。”
4.北京市规定
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第二十九条第(三)款规定:“对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。”