看全国12个地税务机关如何确定土地增值税的清算单位?

土地增值税清算单位的确定直接关系到清算税款的计算。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
根据上述政策规定，各地对于清算单位的确定，基本上以项目审批为基础，同时采取多种辅助方式。各地具体规定举例如下:
1.海南省规定
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布)第五条规定:“土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。”此外，在征管上，该工作规程第六条规定:“纳税人办理土地增值税项目报告手续时，应填报《土地增值税项目信息报告表》，报告项目应与清算单位保持一致”。
由上述文件规定可知，海南省采取《建设工程规划许可证》形式，同时在征管上要求与《土地增值税项目信息报告表》一致。
2.湖北省规定
《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第七条第二款规定:“纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收人、成本、费用;分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。
纳税人在自行清算时，按照规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证确定开发项目，作为土地增值税的最小清算单位。对连续开发、滚动开发的房地产项目，经向主管税务机关申报后，允许纳税人在同一房地产开发项目内选择相关的建设工程规划许可证，作为一个清算单位合并清算。”
3.广东省规定
《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第十九条规定:“土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。
同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。”
4.安徽省规定
《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第十条规定:“本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计
经委等部门。
上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。”
对于取得多个《建设工程规划许可证》的，该办法第十一条规定:“房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目:
(一)取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的;
(二)取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的”。
由上述文件规定可知，安徽省采取的是“审批、备案+《建设工程规划许可证》,《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼”等情况综合判断认定模式。
5.福建省规定
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)第三条规定:“房地产开发企业应当自
取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。
由上述政策规定可知，福建省采取的是以《建设工程规划许可证》所载建设项目名称等基础信息为判断认定模式。
6.广西壮族自治区规定
(广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第七条规定:“主管税务机关应在收到纳税人提交的《土地增值税项目清算单位确认表》之日起30日内确认清算单位并告知纳税人。纳税人在收到《土地增值税项目清算单位确认表》30日内，根据主管税务机关确认的清算单位填报《土地增值税项目登记表》(附件1-1)，办理十地增值税项目信息登记。
清算单位应以县(市、区)级(含)以上发展改革部门下达项目立项(核准)备案)文件或建设规划主管部门下达的《建设用地规划许可证》为依据。
纳税人分期分批开发的项目，根据实际情况确定清算单位。”
由上述政策规定可知，广西壮族自治区采取的是以项目立项(核准、备案)文件或《建设工程规划许可证》为依据，并由税务机关确认。
7.青岛市规定
《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》(建筑工程施工许可证》《商品房(销售)预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于'同期规划、同期施工、同期交付’的房地产项目，应分期进行清算。”
由上述文件规定可知，青岛市采取的是“审批、备案+(建设工程规划许可证》
《建筑工程施工许可证》《商品房(销售)预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼”的判断认定模式。
8.北京市规定
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第六条规定:“房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算(以下简称清算单位)。
对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。”
《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》(京地税地[2007]325号)第四条规定:“对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。”
由上述文件规定可知，北京市采取的是“审批、备案+以分期取得施工许可证和销售许可证”的判断认定模式。
9.新疆维吾尔自治区规定
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。”
由上述政策可知，新疆维吾尔自治区采取的是“各部门审批、备案+纳税人自行分期备案”的认定模式。
10.厦门市规定
《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第二十五条规定:“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。”
由上述文件规定可知，厦门市采取的是“审批、备案+《建筑工程施工许可证》”的判断认定模式。
11.浙江省规定
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。”
由上述政策规定可知，浙江省采取的是“审批+《建设工程规划许可证》”的
认定模式。
12.西安市规定
《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(西地税发〔2010]235号)第二条规定:“清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。”
由上述文件规定可知，西安市采取的是“《建设工程规划许可证》或《商品房预售许可证》中所列建设项目”的判断认定模式。